「新築マンション価格上昇」ペースは急激＝東京都心部
これはバブルなのか、それとも…！？
首都圏の新築マンション市場に関していえば、全体的に価格は上昇傾向にあるものの、その「上昇率」には東京23区とそれ以外の地区で顕著な違いがあることが判明しました。株式会社不動産経済研究所の過年度の報道発表をもとに、さまざまな角度から眺めてみると、東京23区以外では価格上昇が一巡し、また、供給戸数も減ってきている一方、東京23区に関しては依然として新規物件の供給戸数が堅調に推移していることがわかります。
東京での子育て生活
東京23区新築物件「１億円超」のインパクト
先週の『東京区部で新築マンション１億超え時代の「子育て論」』では、株式会社不動産経済研究所の報道発表をもとに、東京23区における新築マンションの平均価格が１億円を超えた、とする話題を取り上げました。
先日も指摘したとおり、この「１億円超過」に関しては、個人的にはいくつかの高級フラットなどの特殊事例が平均価格を押し上げた可能性を疑っています（たとえば一部報道で「麻布台ヒルズは最高で300億円、最低でも20億円以上」などとされています）。
したがって、この「平均価格」についてはそのまま信頼して良いのかどうか、若干疑問ではあるのですが、これについては株式会社不動産経済研究所のデータ自体、物件別に分解されているわけではないため、私たち外部者としては、データの検証のしようがありません。
したがって、とりあえず本稿でも株式会社不動産経済研究所のデータをそのまま信頼して議論を進めていくことにします。
東京での新築マンションは手が届かなくなってきたのか？
さて、後述する通り、とりわけ東京23区における新築マンションの価格上昇のペースは急であり、とくに2022年に8236万円だった平均価格が、いきなり1億1483万円と「１億円超え」となったことは、印象的です。
そして、この「１億円超」については、各所でさまざまな波紋を呼んでいるようです。
というのも、「１億円超え」ともなれば、東京都内で、たとえば子育てをする人がローンで新築マンションを買おうとしても、そのようなローンを組むためには、単純計算で世帯年収が最低でも1200～1500万円は必要となるからです（しかも「安定的に」、です）。
ちなみにあまり知られていませんが、年収が1000万円を超えたとしても、日本では決して豊かな暮らしができるというものではありません。所得税の税率が上がるなどしてしまうからです（『徳川幕府もビックリ…ザイム真理教「四公六民」の衝撃』、『「社会保険料の半額を会社負担」という制度を廃止せよ』等参照）。
いずれにせよ、東京都内で若い２人が結婚し、子供を作り、ローンを組んで新築マンションを買う、といった人生モデルが成り立たなくなっていることは間違いありません。
べつに新築ファミリー物件にこだわる必要はない
ここで、少しだけ余談を述べておくならば、東京で子育てをするにしても、べつに「新築ファミリー物件」にこだわる必要はありません。著者自身の私見で恐縮ですが、そもそも論としてわざわざ新築マンションを買う必要があるのか、という論点はあり得ると思います。
たとえば「男性28歳、女性26歳で結婚し、結婚２年後に第１子を、その３年後に第２子を授かる」、といったパターンだと、新築マンションを買ってまで子育てをする必要があるのかどうかは疑問です。
あくまでも個人的な感覚ですが、新築マンションは買って入居した瞬間、デベロッパーのマージン見合いの部分が剥落し、中古市場における価格が下がるという側面がありますし、また、人生の段階で見ると、たとえば子供も成人すれば家を出ていく可能性があり、そうなれば４人家族前提で買った家を持て余す可能性もあります。
この点、最近だと都内一部地域では中古マンション市場も値上がりが激しいらしく、著者の知り合いの不動産業者によると、かつてのような「買った直後に値下がりする」という現象は見られなくなっているのだそうです。つまり、資産価値はさほど落ちない（らしい）、というわけです。
このため、「資産価値が下落する（はずだ）から新築物件は絶対に買うな」、という法則は、最近はあまり成り立たないのかもしれません（※ただし、当ウェブサイトでは資産価格についてのアドバイスをすることはできませんので、もし物件購入をご検討の方は、あくまでも自己責任にてご対応願います）。
子供部屋が２つ必要な期間はわずか９年間？
しかしながら、後者の「広すぎる物件を買ったら部屋を持て余す（かもしれない）」、という点については、注意が必要でしょう。
子育てで十分な広さの住居が必要な期間は就学後、高校を卒業するまでの12年間であるともされており、たとえば上のお子さんが小学校に入学しても、下のお子さんがまだ就学していなければ、上のお子さんの子供部屋さえあればなんとかしのげる、という見方もできるからです。
ということは、先ほど示した設例の場合、第１子が誕生するのは男性30歳、女性28歳のときですが、最初の子供部屋が必要となるのはその６年後、男性36歳、女性34歳のときであり、次の子供部屋が必要になるのはさらにその３年後、男性39歳、女性37歳のときです。
そして、下のお子さんが就学したタイミングで上のお子さんは小学４年生に進級しており、そのわずか９年後（男性48歳、女性46歳）の時点で、上のお子さんは高校を卒業して成人してしまいます。
ということは、子供部屋が２部屋必要となるのは男性が39歳から48歳まで、女性が37歳から46歳までの９年間であり、この９年間くらいなら、少し広めの賃貸物件を探し、割り切って賃貸で過ごす、というのもアリではないでしょうか。
幸いなことに、東京都内を含め、日本の主要都市の場合、ファミリー向けの物件はワンルームマンションと比べて平米当たりの賃料が安いという傾向がありますので、極端な話、お子さんが２人とも就学している約10年間限定で70～80平米程度の物件を借りてしまうというのも合理的です。
そのうえで、その物件とは別に、子育てが終わった後に夫婦２人で暮らすための30～40平米程度の物件をキャッシュで買っておき、子育て期間中は定期借家契約でその物件を他人に貸して賃料収入を得つつ、子育てが終わり、定期借家契約も終了した段階でその物件に移り住む、というわけです。
（※あるいは、「新築物件にこだわらず、希望する地域に運良くその広さの中古物件を発見したら、さっさとその物件を買ってしまう」、というのも良いのかもしれませんが、中古物件の場合は修繕費がかさむうえ、将来の資産価値がどうなるかが読めない、という難点もある点にはご注意ください。）
過去データから見える23区のマンション価格
不動産経済研究所の過去データを調べてみた
余談は以上にとどめ、ここから先は、実際のデータを検討していくことにしましょう。
あくまでも経済学の一般的な現象だけを指摘しておくならば、経済成長期にはインフレが先行し、賃金水準はあとから追い付いてくる、という側面があります。
著者自身、現在の日本がほぼデフレを脱却し、継続的なインフレ経済に突入しつつあることは間違いないと睨んでいるのですが（※このあたりは見る人によって評価が異なる可能性があります）、もしそうだとしたら、勤労者にとってはこれから賃金水準が上昇し始める、ということでもあります。
したがって、今この瞬間、地価やマンション価格が急騰したとしても、やがて賃金水準がそれに追いついてくるはずですので、もう少し我慢のしどころ、という言い方もできるかもしれません。
こうしたなかで、株式会社不動産経済研究所のウェブサイトの『マンション市場動向』というページを詳細に調べてみたところ、『新築分譲マンション市場動向』というレポートは、2007年以降のデータが公表されていることがわかりました。
同社のレポートは首都圏（首都圏全体、東京23区、東京都下、神奈川県、埼玉県、千葉県の６エリア）、近畿圏（近畿圏全体、大阪市部、大阪府下、神戸市部、兵庫県下、京都市部、京都府下、奈良県、滋賀県、和歌山県の10エリア）、合計16エリア分が存在しています。
本当はこれらについてすべてのデータを調べてみたかったのですが、時間的制約もあり、本稿では取り急ぎ、首都圏に関するデータを調べてみました。
いきなり跳ね上がった平均価格
その結果、地区によって値動きに微妙な違いはありますが、首都圏全体と東京23区に絞ると、平均価格、平米単価ともに、非常に特徴的な動きを示していることがわかりました。図表１は、新築マンションの平均価格の推移です。便宜上、首都圏全体のデータと東京23区のデータを紹介します。
図表１－１ 平均価格【首都圏】
図表１－２ 平均価格【東京23区】
（【出所】株式会社不動産経済研究所・過年度報道発表資料をもとに作成）
これによると、2023年に関しては首都圏全体、および東京23区のいずれにおいても、2022年や過去最低だった2009年の数値と比べると、平均価格は急上昇していることがわかります。
首都圏全体での8010万円という水準は前年比で27.39%、最も安かった2009年対比で76.63%、それぞれ値上がりしていますし、東京23区の2023年の1億1483万円という水準は、前年比で39.42%、2009年対比で121.25%も値上がりした計算です。
これだけを見ると、何らかの「異常要因」（’たとえば冒頭で示した「一部高級フラット」の供給）、あるいはバブルの発生を疑うようなレベルでもあります。
平米単価についても同様にいきなり値上がりした
同様に、平均単価についてもやはり2023年はいきなり値上がりしていることがわかります。同じ具合で平米単価についてもグラフ化したものが図表２です。
図表２－１ 平均価格【首都圏】
図表２－２ 平米単価【東京23区】
（【出所】株式会社不動産経済研究所・過年度報道発表資料をもとに作成）
これによると平米単価に関しても、2023年は前年比、最低水準だった2009年との比較のいずれにおいても非常に上昇していることがわかります。
平米単価は首都圏平均だと122.6万円ですが、これは前年比28.92%、2009年対比で90.97%の価格上昇であり、東京23区に限定した172.7万円だと、前年比で34.08%、2009年対比で116.42%、それぞれ上昇した計算です。
なんとも強烈な価格上昇です。
東京23区は前年比「二桁上昇」…神奈川県も
ちなみに１年間で二桁もの急激な価格上昇率が観測されたのは、首都圏だと東京23区以外には神奈川県だけであり、東京都下や千葉県はそこまで顕著ではなく、埼玉県はむしろ価格が下落していることが確認できます（図表３）。
図表３－１ 首都圏の新築マンション・平均価格
| 平均価格 | 価格変化（2022→2023） | 変化額・変化率 |
| 首都圏 | 6288万円→8010万円 | ＋1722万円（＋27.39%） |
| 東京23区 | 8236万円→11483万円 | ＋3247万円（＋39.42%） |
| 東京都下 | 5233万円→5427万円 | ＋194万円（＋3.71%） |
| 神奈川県 | 5411万円→6069万円 | ＋658万円（＋12.16%） |
| 埼玉県 | 5267万円→4870万円 | ▲397万円（▲7.54%） |
| 千葉県 | 4603万円→4786万円 | ＋183万円（＋3.98%） |
図表３－２ 首都圏の新築マンション・平米単価
| ㎡単価 | 価格変化（2022→2023） | 変化額・変化率 |
| 首都圏 | 95.1万円→122.6万円 | ＋27.5万円（＋28.92%） |
| 東京23区 | 128.8万円→172.7万円 | ＋43.9万円（＋34.08%） |
| 東京都下 | 79.6万円→81.5万円 | ＋1.9万円（＋2.39%） |
| 神奈川県 | 81.6万円→93.2万円 | ＋11.6万円（＋14.22%） |
| 埼玉県 | 77.7万円→76.7万円 | ▲1.0万円（▲1.29%） |
| 千葉県 | 66.2万円→70.2万円 | ＋4.0万円（＋6.04%） |
（【出所】株式会社不動産経済研究所・報道発表資料をもとに作成）
最も古いデータと比べてみると…？
また、こうした傾向は、長期で見ると、より鮮明です。
確認できた最も古いデータである2007年のものと比較すると、平均価格・平米単価はいずれも、首都圏のどの地域でも上昇しているものの、その上昇率は東京23区が最も大きいことがわかります（図表４）。
図表４－１ 首都圏の新築マンション・平均価格
| 平均価格 | 価格変化（2007→2023） | 変化額・変化率 |
| 首都圏 | 4644万円→8010万円 | ＋3366万円（＋72.48%） |
| 東京23区 | 6120万円→11483万円 | ＋5363万円（＋87.63%） |
| 東京都下 | 4263万円→5427万円 | ＋1164万円（＋27.30%） |
| 神奈川県 | 4500万円→6069万円 | ＋1569万円（＋34.87%） |
| 埼玉県 | 3684万円→4870万円 | ＋1186万円（＋32.19%） |
| 千葉県 | 3672万円→4786万円 | ＋1114万円（＋30.34%） |
図表４－２ 首都圏の新築マンション・平米単価
| ㎡単価 | 価格変化（2007→2023） | 変化額・変化率 |
| 首都圏 | 61.4万円→122.6万円 | ＋61.2万円（＋99.67%） |
| 東京23区 | 85.6万円→172.7万円 | ＋87.1万円（＋101.75%） |
| 東京都下 | 56.0万円→81.5万円 | ＋25.5万円（＋45.54%） |
| 神奈川県 | 59.3万円→93.2万円 | ＋33.9万円（＋57.17%） |
| 埼玉県 | 49.6万円→76.7万円 | ＋27.1万円（＋54.64%） |
| 千葉県 | 44.8万円→70.2万円 | ＋25.4万円（＋56.70%） |
（【出所】株式会社不動産経済研究所・過年度報道発表資料をもとに作成）
すなわち、首都圏の場合は全体的に新築マンションは平均価格、単価ともに上昇しているものの、その上昇は特に東京23区で顕著です。
これがバブルに相当するのかどうかはともかくとして、少なくともここまでのデータで見る限り、同じ首都圏であっても東京23区とそれ以外の地域の「二極分化」が生じている、という言い方ができるかもしれません。
東京23区以外だと新築物件の平米数は減っている
ちなみにもうひとつ興味深い現象が生じているとしたら、新築物件の平米数の変化です。
株式会社不動産経済研究所のデータからは、「平均価格」と「平米単価」が判明しますが、言い換えれば、平均価格を平米単価で割れば新築物件の平均の平米数を計算することができる、ということでもあります。
これに従い平均平米数を弾いてみると、首都圏全体、および東京23区以外のほとんどの地区で、新築マンションの平均平米数が下落していることが確認できますが、東京23区だと首都圏全体と明らかに違う傾向が見られます（図表５）。
図表５－１ 平均平米数【首都圏】
図表５－２ 平均平米数【東京23区】
（【出所】株式会社不動産経済研究所・過年度報道発表資料データをもとに算出）
総供給戸数、23区では「下げ止まり」
また、総供給戸数自体も、首都圏全体、あるいは東京23区以外の地区で見て減少傾向にあるのに、東京23区に関してはむしろ下げ止まりの傾向が見られます（図表６）。
図表６－１ 総供給戸数【首都圏】
図表６－２ 総供給戸数【東京23区】
（【出所】株式会社不動産経済研究所・過年度報道発表資料をもとに作成）
これなど、首都圏全体で見て新築マンションの（とくにファミリー向けの）供給戸数が減っているなかで、「東京23区だけは例外的にタワーマンションなどの建設ラッシュが続き、一定の広さの住宅の供給が続いている」、といった仮説は成り立つかもしれません。
これからどうなるのか
以上の通り、新築マンション市場に関するデータは必ずしも網羅的なものではありませんが、それでも「比較的利便性の高い東京中心部に人々が集まりつつある」といった実態が浮き彫りになるなど、大変興味深いものであることは間違いありません。
この点、冒頭でも指摘したとおり、東京23区の価格上昇は少し極端であり、これについては一部の高級フラットなどの販売が全体の平均価格を極端に押し上げた可能性を疑ってしまいますが、この点についてはとりあえず脇に置きましょう。
本稿に示した図表を見ると、現在の東京23区の新築マンション相場はやや極端に上昇しており、バブルではないかとの疑いも生じて来るかもしれません。
ただ、これらのデータからは見えてこない「その他の要因」も考えると、必ずしも現在の状況が「バブル」とは言い切れないという状況も見えてきます（※もちろん、断定はできませんが）。
少なくとも現在、東京都心部など利便性が高い箇所でのマンション開発・マンション供給が続いていることは間違いなく、このことから、とくに東京23区というカテゴリーでのマンション価格の高騰、あるいは高止まりはしばらく続く可能性があるからです。
それに、あくまでも想像ベースですが、住宅建設のための資材、あるいは建築する大工さんやゼネコン、下請け業者、内装業者などの労働力が逼迫している状況が続けば、それもマンション価格の高騰の要因となり得ます。
マンション価格を押し上げる可能性がある要因は、それだけではありません。
最近だと、中国本土などから、いわゆる「富裕層」と呼ばれる人たちが大挙して日本に移住しているらしい、などとする報道も目にするようになりましたが、これについては現時点で信頼し得る公的な統計を用いた分析ができないか、当ウェブサイトとしては検討中、という状況です。
いずれにせよ、不動産に関する経済統計分析は、データが限られている（あるいは使い勝手が良いデータが少ない）なかで、網羅的に実施するのが難しい分野ではありますが、テーマとして大変奥が深いものであることは間違いないといえるでしょう。
本文は以上です。
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雑誌で不動産業者の対談という形式でマンション価格の上昇を特集していたのを読んだことがある。敷地の小さな小規模マンションは採算が悪く（そりゃあそうだろう、小規模でも大規模でも共有部分の廊下の幅は同じはず）坪単価が高くなりやすい。
最近入っていたチラシには最寄り駅「恵比寿」の３６平米のマンションが６０００万円近い値段。これのことかと思った。
ある番組で、今、都心のマンション買うのは某国人ばかりで、不動産屋もその買い手がハッキリ分かっているから造っていると不動産屋自身が言ってました。今は、日本の不動産、某国人が売買回しているようですよ。スキー場も某国人が、某国人向けに造り、某国人が遊んでるらしいです。
起業も某国人が多いらしいし、そこに日本人が雇われている、これで、失業率が下がっている？
＞最寄り駅「恵比寿」の３６平米のマンションが６０００万円近い値段。
これは高い？周辺や近隣地の同等物件の価格から見れば、恵比寿なら未だ安い方。
あんまり難しい話じゃないと思います。
聴診器をあてたあと、お医者さんがひとこと「インフレですね」
重症なら金融引き締めなどの処方が必要な厄介な病気ですけど、庶民が生活に困るほどのレベルでないとするなら放置するしかない。というか、むしろ「軽度のインフレ」を目標にしていたわけですから、まさに今の状態は順調とすら言えるでしょう。
まあ、中国人の買い漁りは間違いなく激化します。今まで言われてたような経済支配とかじゃなく、苦しい中国からなんとか資産を逃避させなきゃいけない。逃げ出すんだから、受け入れれた先であまり周りに迷惑をかけるわけもいかない。これからは、やたら従順な中国人が増えると思いますよ。
東京23区は例外かも知れませんが、既に不動産価格のピークアウト説が出ているのではないかという話を去年に聞きました。偶然かはわかりませんが自分の住んでいる周辺でも新築戸建住宅ではありますが年末から段階的に値引きして計500万ほど安くなっています。可能な限り早く処分したいという業者の意志を感じるような気がします。