東京区部で新築マンション１億超え時代の「子育て論」
東京23区で2023年を通じた新築マンションの平均価格が史上初めて１億円を超えたとして、話題となっているようです。問題のレポートは株式会社不動産経済研究所が25日に発表したもので、これを読むと、たとえば首都圏の場合、全体的に供給戸数は減っているにも関わらず、23区内に限定したら供給戸数も増え、販売価格、平米単価なども上昇していることが判明します。
目次
史上初の「新築マンション１億円突破」
不動産市場関係者の間で、ちょっとした話題となっているのが、「新築マンション価格１億円突破」です。
株式会社不動産経済研究所が25日に発表した『首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023 年のまとめ』【※ＰＤＦファイル】によると、2023年を通じて発売された新築分譲マンションの平均価格は、東京23区で1億1483万円で、前年同期比39.4％もの値上がりとなりました。
平米単価も172.7万円と前年同期比34.1％の値上がりとなり、供給戸数は前年同期比10.3％増えて11,909戸だったのだそうです。
特殊物件が相場を押し上げたのか？
このあたり、「平均」といわれても、ちょっとピンとこない、というケースもあるかもしれません。
たとえば、『税理士ドットコム』が配信した次の記事によれば、昨年11月24日に誕生した東京都港区の「麻布台ヒルズ」の場合、（販売価格は明らかにされていないものの）一説によるとおそらく20億円以上、最上階に至っては300億円ともいわれている、などと記載されています。
「麻布台ヒルズ」レジデンス分譲価格は異次元の300億円？！一般的なマンション購入との違いは
―――2024年01月22日 15時47分付 税理士ドットコムより
上述の不動産経済研究所のレポートに麻布台ヒルズのデータが織り込まれているのかどうかはわかりませんが、この手の高級分譲レジデンスなどの発売が相次げば、「平均」価格が押し上げられるのではないか、といった疑念が生じるのは当然でしょう。
もっとも、こうした特殊要因もあるのかもしれませんが、東京都心部の比較的利便性が高いとされる地域を中心に高層マンションなどの開発が続いていること、これらの物件が堅調に売れ続けていることも、おそらくは間違いないと考えられます。
というのも、不動産経済研究所のレポートで見る限り、契約率が顕著に低下しているという傾向は認められないからです。
傾向としては「都心集中」か…23区の子育て物件事情
そして、少なくとも2023年に関して顕著な傾向があるとすれば、「都心集中」でしょう。
同研究所によれば、首都圏全体で見た供給戸数は26,886戸と、前年同期比で9.1％減っており、とりわけ東京都下（▲3.3％）、神奈川県（▲19.5％）、埼玉県（▲35.8％）、千葉県（▲13.7％）はいずれも減少しています。
ただし、平均価格は埼玉県で▲7.5％と下落したものの、それ以外の地域では、東京都下（＋3.7％）、神奈川県（＋12.2％）、千葉県（＋4.0％）がいずれも上昇となっており、このことから23区以外の首都圏では物件供給が絞られた影響で価格も上昇している、といった仮説は成り立つでしょう。
このように考えると、供給戸数も平均価格も上昇している東京23区の状況は、やはり特殊ではないでしょうか。
いずれにせよ、同研究所のレポートを信頼するならば、東京23区で子育て世代が新築マンションを購入する、というのは、なかなかに難しくなっていることも間違いありません。
もちろん、「新築物件価格」というカテゴリーだと、高級レジデンスなどが平均価格を押し上げている可能性がある、といった事情も考慮する必要はありますが、それと同時に「平米単価172.7万円」といった数値を見せられると、家族で暮らすのに必要な物件は、庶民にはなかなか手が届かなくない贅沢品です。
家族４人なら最低50平米も…できれば70平米は必要
住宅情報サイト『LIFULL HOME’S』の『４人家族に適したマンションの間取りは？ 間取りタイプ別おすすめの使い方』という記事によると、国土交通省の「住生活基本計画における居住面積水準」に基づき、４人世帯に最低限必要な面積は50平米、誘導居住面積水準（都市型）は95平米だそうです。
ただ、著者私見に基づけば、一般には４人家族だと（間取りにもよりますが）最低でも60～70平米の物件が必要ですので、これに「平米単価172.7万円」をあてはめたら、家族４人が住める新築物件を東京23区内に求めるならば、1億0362万円～1億2089万円の出費を覚悟する必要があります。
仮に1億2000万円の新築物件を購入する場合、頭金を貯金や親からの贈与で2000万円程度捻出するとしても、残り１億円を金融機関などから借りなければなりません。
現時点において「フラット３５Ｓ」を利用し、35年固定金利ローンで１億円を借りる場合、全期間固定で1.8％、毎月の元利均等弁済という条件で、毎月321,642円、年間3,859,700円ずつ返済していく必要があります。
また、一般に銀行等金融機関には、住宅ローンの返済は年収の３分の１を超えてはならないとする融資基準がありますので、結論的には、世帯年収が35年通して最低でも11,579,100円以上なければ、東京で70平米の新築マンションを買うことはできない、という計算です。
なかなかに厳しい時代です。
常にで70平米が必要なわけではない
ただ、ここで少し発想を変えてみるのも手です。
先ほど、「４人家族には60～70平米の物件が必要だ」、などとする仮定を勝手に置きましたが、これは、いつ・いかなる場合にでも当てはまるものではありません。とくに広すぎる物件を購入してしまうと、子供が独立後にスペースを持て余してしまう、といった問題も生じます。
これを、ライフサイクルで考えてみましょう。
たとえば新婚の２人暮らしの夫妻だと、30～40平米の広さがあれば十分でしょうし、子供が生まれても、就学する前であれば学習机もまだ考えなくても良く、親の布団やベッドで添い寝すれば良いため、寝室も不要だ、とする考え方は成り立ちます。
また、子供が就学後だと、できるだけ早いうちに学習机やベッドなどを備えた子供部屋を設けてあげるべきなのかもしれませんが、日本の学制は「６＋３＋３」で12年であり、お子様が２人いて年齢差が３歳だと、子供部屋が２つ必要な期間は９年間に過ぎません。
そして、日本では現在、18歳に達したら成人ですし、一般に高校を卒業すれば大学進学や就職で家を出ることも多いでしょう。
逆に考えてみる
ここから「逆の発想」をすれば、子育てのために最初から70平米の物件を、しかも「新築で」買わなければならない、というものでもないように思えます。
たとえば新婚・子育て世帯の場合、お子様が小さいうちは40平米程度の物件に暮らし、就学前後で60～70平米の物件に住み替え、お子様の大学進学や就職などのタイミングで、再び夫婦２人暮らしに適した40平米の物件に移る、といった選択肢もあるのではないでしょうか。
このように考えると、自己居住用兼投資用として40平米前後の物件を１つ購入しておき、結婚して子供が２人生まれた場合、したのお子様が就学年齢に達するタイミングでちょっと広めの賃貸物件に引っ越し、自己所有物件を他人に貸して賃料収入を得る、といったプランもアリかもしれません。
ちなみに著者自身は、自宅などの不動産は「価値が永続するもの」ではなく、耐久消費財のように「価値は減耗するもの」だと考えており、「資産」としての側面だけではなく、むしろ固定資産税や管理費、修繕費などマイナスのキャッシュ・フローをもたらす「負債」という側面も併せ持っているとする考えを持っています。
こうした考えに照らせば、無理をして不動産を購入しても、マイナスのキャッシュ・フローをもたらし、あなた自身の資産形成には役に立たない、といった仮説も成り立つでしょう。
投資は自己責任で！
ただ、こうした考えも、その時代の経済環境等によって大きく変わります。
とくにひと昔前であれば、「新築物件は買った瞬間、中古物件と化し、新築プレミアムが吹き飛んでしまう」などといわれており、このため、「新築物件は絶対に買うな」、というのが不動産投資家界隈ではよく知られていた法則でした。
しかし、どうやら最近では、とくに都心部では中古物件も含めた物件価格が上昇しているため、新築物件を購入し、その新築物件が中古物件と化しても、むしろ値段が上昇する、といった現象も生じているようです（※これについて、個別事例の詳細を本稿で紹介するのは控えておきます）。
このように考えていくと、マンションなどの不動産物件も、購入する地点などによっては、「耐久消費財」兼「投資対象」としての意味合いを持つこともありそうです。
いずれにせよマンション購入も結局は人生における投資のひとつに過ぎませんので、くれぐれも自己責任にてお取り扱いいただきますよう、申し添える次第です。
本文は以上です。
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マンション価格の上昇の原因を需要側と供給側に分解すると
需要側：低金利で住宅ローン金利が下がり借りられる（つまり払える）金額が増えた、
パワーカップルの合計所得が上がっている。中国人の買いが入っている。
供給側：マンション適地が減り、あれば高値がつく、建設費（資材と人件費）が上がっている。
こんなとこかな
稼ぎが少なくても、生活費の安い田舎の方が暮らしやすいのでしょうか?
定年後には、病院とコンビニが最寄りにあれば必要十分なのかもですね｡
・・・・・
物件の維持管理費が嵩めば、家賃の値上げも必然なんですよね｡
練馬区の賃貸住宅に在住の「のび犬家」の存続が危ぶまれます｡
（パパ、がんばれ！）
東京一極集中が地価を上げ、子供2人以上産み育てられない歪な空間と成り下がった以上、少子化対策で省庁や国会を長野あたりに移転させて公務員を強制移住しかないな。東京在住で経済的に子供2人以上産まない選択をした夫婦は未来の日本人に対する加害者としての自覚を持って欲しい
結婚(2人)→出産→子供の成長(3～４人)→子供の独立(2人)→パートナーの他界(1人)とファミリーの成長に伴って住む家を変えることができればよいのですが、持ち家だとかなり難しい上に不動産価格の変動により損をする場合もあることを考えると賃貸に住む方が良いという考え方もありますね。
持ち家か賃貸かは時々の世相によって変わります。東京でも明治までは裕福な人でも借家にすむのが一般的で、文豪の多くは借家住まいでした。持ち家が好まれるようになったのは昭和に入って土地神話が出来た頃からだと思います。
最近は一人暮らしの高齢者が新たに賃貸を借りようとしても、ほぼ不可能だと言われる現実がある（大家としては、貸した家で高齢者が孤独死をすると事故物件になってしまうので）ので、やはり老後は地方都市のこぢんまりしたマンションなどの持ち家に住むのがよさげです。ただ、地方は東京ほど高齢者福祉が充実していなかったり、健康保険料が異常に高かったりする(財政破綻しかけている自治体など)ので注意です。
原始生活者のセクシー○○と申します。
家の周辺ですと敷地７０坪、建物３２坪ぐらいで３０００万ぐらいで買えると思います。
家は最寄り駅まで４ｋｍ、そこから東京駅まで新幹線で６８分。一ヵ月の定期代が
１３２．１２０円、3か月で３７６．５５０円です。
私は人込みが苦手なので田舎が好きです。そういえば私、浦安の遊園地に行った事が
ありません。本当です。
ネズミ坊や、ネズミ娘ちゃん。ゴメンナサイm(_ _)m
文明最先端パワーカップルの住居と、原始生活者の住居の価格差が、約３倍しかないとは！！！？？？
最先端パワーカップルも、これを知れば、自慢できなくなるね。
上記のレスはちょっと冗談として、駅から4Kmで、3000万円とは高いですね。
不動産屋さんかなりマージン取ってませんかね。
さより様
不動産屋さんのマージンはわかりませんが、駅から４ｋｍは近い方です。
自動車があるのが前提ですが信号機の数も都会と違いますので移動時間は
8分ぐらいです。
いかがでしょう田舎暮らし。七輪でサンマや焼鳥を焼いても怒られませんよ。
＞焼鳥を焼いても怒られません
焼鳥を焼いたら、焼き過ぎにならないですか？
それでも、怒られないとは？ご家族は、優しい！
(これくらいしか、レスすること思い付きません)
当地だと、土地2000万円、建物2500万円の4500万円位ですか。土地40坪にして、3500万円が売れ筋です。駐車場２台分は必須です。
最寄駅まで６キロ。自家用車で20分、バス50分、徒歩90分。東京駅まで、新幹線で３時間。
当方も人混みが苦手なので、当地には満足してます。
当方も夢の国、夢の海、映画の国には行ったことないです。新人研修が幕張だったので、京葉線の車窓かららしき施設は見ました。
ついでに、未だに支払いは現金主流派です。万を越えるとカード、スマホ決済は利用する予定もありません。
不動産は少子化で需要が減っていくことは予想できるので、将来的に価格は下がっていくと思います。婚姻数も減ってますので、マンションなら2LDK、1LDK辺りが売れ筋になるのではないでしょうか？。
あくまで個人的な意見で、予想が外れても一切の責任を負いません。不動産の購入は自己責任でお願いします。
確か、田舎の方が、建物価格(建築単価)も土地造成費も割高とは、書いた事があります。
業者も仕事量が少ないので、１件当たりの収益を増やさなければやっていけないし、競合も少ないので。競合が少ないのは、業者がお互い気配り談合みたいなことをしているから、とも言えるようです。
パイの少ない所で、お互い取り合い喧嘩をすれば、共倒れになるし、業者がいなくなれば、住人も困ります。
そんな話を昔、聞いた事があります。
割高とは、書いた事があります。
↓
割高とは、聞いた事があります。
です。
上記を書いていて、気が付いたのですが、都会は競争社会で、田舎は共存社会ですね。
その共存社会に、競争社会から移住してきて、都会の論理で、町内会費を払う払わないは個人の自由と、田舎の共存原理を壊すのは、如何なものか？
やはり、そんな人は田舎暮らしには向かないですね。
セクシー◯◯さんは、町内会費払ってましたよね？
当方の自治会費は月500円。後は３ヶ月に１度のゴミ収集場の清掃当番と１０年毎の班長。
この程度の負担は自称国営放送の受信料に比べれば微々たるもの。
田舎者はパーソナルスペース(ATフィールド)は広いけど、侵入者には寛容な印象ですか、都会人はPSは狭い分、侵入者には厳格な印象です。
建築費が割高なのは、降雪地域での積雪荷重対策(雪国仕様)の費用と資材、重機の運搬費の影響だと思います。地盤対策費用はボーリング調査結果で費用はマチマチですし。
最近、業者に境界杭を注文すると宅配便で届きます。プラスチック杭、コンクリート杭の製品単価はほぼ同じですが、送料でコン杭のコストは倍になります。コン杭は重いので。
＞新築物件は絶対に買うな
＞再び夫婦２人暮らしに適した40平米の物件に移る
駅近の中古マンション購入組です。多少築年数が経っていたのですが便利な場所だったので選びました。
現在私はアラフィフですが、世帯主の年齢中央値は70代後半。大規模修繕2周目がまもなく。3周目以降のメンテコスト高騰は避けられず、10年後の住民構成も予測が付きません。
買った値段以上で売れるうちに・・・とも考え始めています。
新築を避けて中古を買うにしても、築年数が浅いのが吉だと思います。子供におうちを引き継ぐのではないとしても。
当たり前か。（笑）
結論は一言では難しいですねぇ。
賃貸物件を抱えることは負の資産と考えて、売っぱらうことも視野に入れるべき。となると、とにかく「駅近」が必須条件かと。
月々17万のローンで10年住んで2000万円ほど返済したと考えると、売るときに下落してなければ家賃分がまるまる返ってくる（貯蓄できた）ことになります（頭金とか利息とか売買手数料は省略）。実際には半額返ってくるだけでも、郊外の賃貸と同じくらいのコスパになりますね。
老朽化や少子化による値崩れは、駅から遠い物件、都心から遠い駅から順に顕著化すると思います。
※あ、自己責任でおねしゃすw
中国のマンションは年収の50倍を超えたとか。普通の人は一生働いても買えません。日本のバブルの時でも10数倍って話なので、その凄まじさがわかります。その中国から資金が入ってきてるんですから、東京のマンションが爆上げするのもわかります。投資じゃなくて投機です。まあ、中国のバブルはいずれ弾けますから、そうなったら東京のマンションも爆下げするんじゃないですか？