【総論】不動産価格と賃料の関係

最近、少し気になる話題があるとしたら、それは、とりわけ東京や大阪などの大都市部における不動産価格の上昇ではないかと思います。これについては、いつまで上昇が続くのか、あるいは不動産価格はバブルなのか、といった点で、さまざまな議論もあるようですが、話はあまり単純ではありません。不動産価格について議論するには、たとえば賃貸市場における期待利回りだけでなく、賃料水準そのものがどうなるかについての予測も必要だからです。

東京都心部で新築Ｍ価格が１億円突破！？

最近、東京や大阪などの都心部を中心に、不動産価格が上昇している、などといわれます。

以前の『「新築マンション価格上昇」ペースは急激＝東京都心部』や『東京区部で新築マンション１億超え時代の「子育て論」』では、株式会社不動産経済研究所のレポートをもとに、東京都心部などで新築マンションの価格上昇が激しく、2023年はついに平均価格が１億円を超えた、とする話題を取り上げました。

これに続いて『首都圏や東京の中古マンションの価格は継続的に上昇中』でも取り上げたとおり、公益財団法人東日本不動産流通機構のデータを使い、同じく中古のマンションの販売価格について調べたところ、さすがに「１億円台」ではないにせよ、東京都区部では中古物件も値上がりが激しい、ということがわかりました。

なんとも、景気の良いことです。

不動産の本来の価値とは？

ただ、こうした不動産価格の上昇は、果たして持続するものなのでしょうか。

ここで少し注意が必要だとしたら、本来、不動産価格は賃料と表裏一体の関係にある、という点ではないかと思います。

不動産鑑定理論などに基づけば、不動産価格は将来の賃料収入（または利用価値）の割引現在価値とほぼ等しくなるはずであり、また、賃料水準は不動産価格に応じて決定されるはずです。

簡単な事例で説明しましょう。

あなたは都内で暮らす独身の若いサラリーマンだったとします。年収（額面）は400万円で、月給（額面）は25万円、ボーナスは年２回、それぞれ月給の２ヵ月分とします。このとき、税金や社会保険料などを天引きしたあとのベースで、あなたが自由に使えるおカネは、毎月だいたい18万円くらいでしょう。

あなたはこの18万円から、食費、衣料費などを支払い、さらに貯金もしたいところですので、あなたが住める家の月額家賃は６～７万円か、せいぜい８万円くらいです。東京都心部でよく見かけるワンルームマンションの賃料水準が、ちょうどこのくらいではないでしょうか。

次に、あなたは立場が変わって、このサラリーマンに家を貸す大家さんだったとします。

あなたが所有する物件の月額賃料は７万円、年間賃料は84万円だったとしましょう。

実際にはこれに加えてマンションの管理費や修繕積立金、部屋の中の設備の修繕費なども負担しなければならないため、大家さんとしての（税引前の）手取りは84万円ではないのですが、ここでは便宜的に、これらのコストは発生しないとします。

もしもあなたがこのマンションを買うとしたら、いくらのおカネを出しますか？

賃料と利回りの関係

これに関してはさまざまな考え方があるのですが、たとえば「求める表面利回りが10％」だったとすれば、この物件の価格は840万円と求まります。840万円を出してこのマンションを買えば、その10％に相当する84万円ずつの賃料収入が毎年得られるからです。

しかし、逆にこの物件の価格が1680万円だったとしたら、どうでしょうか。

この場合の表面利回りは５％（＝84万円÷1680万円）に低下してしまいます。

あくまでも個人的な感覚からすれば、不動産投資には空室リスクに加え、変な住人が入居してしまうリスク、いわゆる「汚部屋」「ゴミ屋敷」リスクなど、さまざまなリスクも伴うわけですから、正直、「表面利回り５％」で不動産投資するというのも、なんだかリスク・リターンの割に合っていない気がします。

しかも、先月は日銀がいわゆるマイナス金利政策を解除し、イールドカーブ・コントロール政策も廃止していますが、これにより市場金利が上昇し始めると、やはり不動産投資に求められる期待リターンも上昇してくるはずです。

今までだと「表面利回り５％」でも十分満足していたという人が、借入金の利子負担上昇などにともない、「表面利回り６％」、「表面利回り７％」…、などを求めるようになるかもしれません。そして、利回りが上昇すれば、不動産価格は下落するはずです。

年84万円の物件の表面利回りと不動産価格の関係

• 表面利回り１％…8400万円
• 表面利回り２％…4200万円
• 表面利回り３％…2800万円
• 表面利回り４％…2100万円
• 表面利回り５％…1680万円
• 表面利回り６％…1400万円
• 表面利回り７％…1200万円
• 表面利回り８％…1050万円
• 表面利回り９％…933万円
• 表面利回り10％…840万円

こうした考えからすれば、「金利が上がれば不動産価格は下がるはずだ」、といった予測につながるのです。

賃料水準そのものが上昇したとしたら？

ただ、この予測にはひとつ、大きな前提条件があることも忘れてはなりません。

それは、「賃料水準が年間84万円で変わらない」、というものです。

先ほどの前提条件では、若いサラリーマンの方の月給は25万円、ボーナス年４ヵ月を含めて年収が400万円、という仮定を置きましたが、最近だと物価上昇も激しい一方、賃上げも進んでおり、同じ労働力でもより高い給料をもらうというケースが増えているようです。

ここで仮に、このサラリーマンの方の月給が30万円、年収が480万円に増えたとしましょう（賃上げ率は20％です）。

このとき、税率などの負担がまったく変わらなかったとしたら、このサラリーマンが家賃として払えるおカネは、月間７万円から8.4万円へ、つまり年間84万円から約100万円へと増えることになります。

そして、世の中全体で賃金水準が上昇していけば、人々が家賃に使えるおカネが増えることになり、住み替え需要が生じることで、徐々に家賃相場が上昇していくという現象が生じます。

仮に同じグレードの物件の家賃が年間84万円から年間100万円に上昇すれば、その物件は、表面利回りが５％のままだったとしても、1680万円から2000万円に値上がりするはずです。また、表面利回りが10％に上昇しても、物件価格は840万円ではなく、1000万円となるはずです。

ただし、家賃は基本的に遅行指数のひとつですので、物価水準が上がっても家賃はすぐには上昇しません。たとえば世の中の人々の賃金水準が20％上昇したとしても、世の中全体の家賃水準は10％しか上昇しない、ということがあるなど、タイムラグを伴います。

すなわち、不動産価格がバブルかどうかを判断するうえでは、基本的に①不動産物件の期待利回りが上昇しているか、低下しているかという尺度と、②不動産賃貸市場で賃料が上がっているか、下がっているかという尺度の、２つの軸が参考になりそうです。

現実の東京の賃料水準は上昇していないが…

このうち①不動産の期待利回りについては、日銀の金融緩和が徐々に終わっていけば、上昇していくであろうことは想像に難くありません。

しかし、②の賃料水準については、その上昇はこれから発生するかどうかがポイントとなりそうです。

この点、以前の『賃料が上がらない東京のマンション価格はバブルなのか』で指摘しましたが、とりわけ東京23区に関していえば、不動産価格が上昇しているわりに、賃料が顕著に上昇している形跡はありません。

これについては、不動産の賃料の「価格の硬直性」、つまり「すぐに値段が上がるわけではない」という特徴を考えてみれば、よくわかります。とくに日本などでは借主の権利が強く保証されている傾向にあり、物件所有者が入居者に値上げを通告したとしても、一定の場合には入居者は値上げを拒絶することが可能です。

したがって、いったん決定された賃料水準はなかなか変わらない、ということではあるのですが、それでも結局のところ、不動産賃貸価格も「市場の需給」で決まります。

不景気なときは、貸し手側が強気の賃料水準を設定しても、借り手がつかない、という事態が生じます。住宅などの不動産を借りる側にとっても、賃金水準が上がっていかなければ、それに見合った賃料を負担することができません。

しかし、好景気に入ってくると、良い物件は少々高くても入居者がつくようになります。

実際、『速攻否定される「悪い賃上げ」論：パート等賃金も上昇』などでも指摘してきたとおり、いまや、賃金水準の上昇は、大企業だけでなく中小企業やパート、アルバイトなどにも及んできているという点を見逃してはなりません。

新宿会計士の政治経済評論

 

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2024.03.15

速攻否定される「悪い賃上げ」論：パート等賃金も上昇

https://shinjukuacc.com/20240315-03

数日前、当ウェブサイトでは「そのうちメディアが『悪い賃上げ』論を言い出すのではないか」、と予言しました。「賃上げの恩恵を受けているのは大企業に限られていて、中小企業やパート、アルバイトの人たちにその恩恵は行きわたっていない」、とするロジックです。こうした「悪い賃上げ」論、たった数日で否定されてしまうことになりそうです。株式会社リクルートが14日に発表したデータによれば、今年２月の三大都市圏のパート、アルバイトの時給が前年同月比４％以上も上昇したからです。「崩壊している」のは「日本経済崩壊」論者...

このように考えていくと、現在の（とくに東京都心部における）不動産価格の高騰は、ややバブル気味ではないかとの懸念もないではないものの、賃料水準についてはこれから上昇する余地を残している、ともいえるのではないかと思います。