タワマン購入者と投資物件居住者は「同じ」ではない！

暮らすなら大都市が良いのか、地方都市が良いのか、あるいは都心が良いのか、郊外が良いのか。これについては個人の主観もあるため、一概にどれが正解だとは決めつけづらいところではありますが、一般論としていえば、「地方都市の郊外」が見た目ほど悪くないのかもしれない、といったことはいえるかもしれません。こうしたなかで、大都会の都心のタワマンに暮らすパワーカップルは投資用物件に暮らす若い独身者と同じようなものだとする論考を発見してしまったのですが、これについてどう考えるべきでしょうか。

不動産と都市

不動産の価格や価値をどう考えるか

不動産の価値、あるいは街の価値をどう測るかについては、諸説あろうかと思いますが、個人的に最もしっくりくるのは、その街で取引されている不動産価格ではないかと思います。

著者自身は不動産鑑定士などではなく、また、個別の不動産評価についても「専門家」ではありませんが、それでも以前の『街の住みやすさという着眼点で社会を論じることも可能』などでも述べたとおり、不動産価格そのものを集めていくと、ある種の傾向が浮かび上がってくることは間違いありません。

あくまでも一般論でいえば、やはり駅・スーパーといった生活施設からの距離といった諸条件が同じである場合、不動産の価値はその街の区画整備状況などによっても異なってくる傾向があるのです。

ただし、複数の読者の皆さまからもコメント欄でご指摘を頂いている通り、不動産の価格は一定ではありません。東京都の事例でいえば港区、関西の事例でいえば芦屋市六麓荘町などのように、周囲と比べて交通の便が良いとはいえないにも関わらず、不動産価格が高いという事例もあります。

このように考えていくと、「交通の便」、「区画のわかりやすさ」、「坂道の多さ／少なさ」などは、不動産価格を決定する要因のひとつではあるにせよ、それだけで不動産価格のすべてが決まるわけではない、といった点に、実物経済の面白さがあるのかもしれません。

「地方都市の郊外の暮らしは悪くない」

さて、こうしたなかでちょっと考えておきたいのが、都心部に住むのが良いのか、それとも郊外に住むのが良いのか、という論点です。

東京や大阪などの大都市はもちろん、地方の政令指定都市・中核市レベルなどであっても、多くの場合、都心部は一般に利便性が高く、ただし、その反面で地価や家賃相場などは高い、といった特徴があることは間違いありません。

これに対し、郊外に行けば行くほど地価や家賃は下がり、同じ値段で住める広さが増え、したがって、生活の質も高くなるという傾向がある、というわけです。

某地方都市の郊外に居住する著者自身の知り合いによると、その地方都市は完全な「車社会」であり、自動車がなければどこにも出かけることもできないという反面、日常的な生活用品は国道沿いの巨大なショッピングモールで週末にまとめ買いをすれば済む話なので、それほど不便な生活ではないといいます。

しかも、その知人の場合、郊外の自宅から都心までは、自動車でせいぜい20～30分程度の距離にあるだそうであり、100坪を超える自宅敷地で家庭菜園を作りつつ、週末はゴルフに行ったり、釣りに行ったり、と、生活を満喫しているのだそうです。

ほかにも、地域によっては「近所に温泉がわいている」というケースもあるでしょうし、北国だと「冬はスキーを楽しむことができる」、南国だと「夏は海でサーフィンができる」、といった話も耳にします。東京都心に暮らしている人のなかで、とりわけそうした趣味がある人にとっては、こうした地方での生活は、どれも夢のようでしょう。

大都会の都心部では「痛勤」と無縁な生活も！

もちろん、あくまでも一般論ですが、やはり若い人を中心に、東京や大阪といった刺激に溢れた大都会での暮らしに憧れるというケースは多いでしょうし、地方在住者のなかにも「若いうちに１回くらいは大都会での暮らしを経験しておくべきだ」と述べる人はいます。

また、大都会の都心部で暮らせば、地方都市で暮らす場合と比べ、生活コストが大変に高くなる可能性がある反面、「徒歩圏内にコンビニがいくつもある」、「電車やバスですぐに行けるような場所に大病院がある」など、それなりに便利な暮らしを享受できることも間違いありません。

なにより、「痛勤（つうきん）」地獄ともされる大都会の通勤事情を考えると、都心部から電車で１時間も２時間も離れた郊外に暮らしていると、それだけでクオリティ・オブ・ライフはとても下がってしまうかもしれません。よって、結局のところ、物事は「考え方」の問題なのではないかと思います。

ちなみにこの知り合いの方は、「地方都市に住むなら都心ではなく郊外が良い」と断言しています。

なんでも地方都市の場合、「都心部」といっても、結局、郊外と比べれば地価が高く、そのわりに都心部にショッピングモールなどがあるわけでもなく、自動車を停めるにも不便であるなど、同じ「都心」でも大都会の都心部とは事情がまったく異なるのだとか。

こうした事情を（無理やり）一般化してまとめてみると、次の図表１の通りでしょう。

図表１　「大都会ｖｓ地方都市」＆「都心ｖｓ郊外」

（【出所】著者作成）

ただし、先ほどからお断りしている通り、この図表自体、可能な限りネットで調べつつ作成したものであるとはいえ、かなり主観的なものであり、また、地域によってはこの図表に当てはまらないケースもあると思われ、あくまでも「一般論」に過ぎないという点についてはご注意ください。

経済的本質と「都心生活」論

「貧しい人たちは中心部に住む」…本当！？

さて、こうしたなかで、ウェブ評論サイト『プレジデントオンライン』が日曜日、ちょっと気になる記事を配信しました。

「職場に近い狭いタワマン」は本当に幸せなのか…本物のお金持ちが私鉄沿線を選ぶ「文化資本」という理由

―――2024/02/04 12:17付　Yahoo!ニュースより【プレジデントオンライン配信】

記事自体はフリーライターの方が執筆した『関東の私鉄沿線格差』という書籍を抜粋したものだそうで、「東京都内の住宅地では私鉄沿線ごとにライフスタイルが異なる」、「東急電鉄の沿線は＜中略＞大卒者が多く塾などの教育機関も充実している」、などと指摘するものです。

記事の中では何やら難しそうな理論の前がいくつか出て来るのですが、たとえば「ホーマー・ホイトのセクター理論」では「中心点から等距離にあっても、方向によっては地域の性格が違う」ことが示されているのだそうであり、「東急電鉄の沿線、とくに東急田園都市線に当てはまる」、といった考えが示されています。

この点については正直よくわかりませんが、著者の方は記事の中でこう指摘します。

「意外なことに、図式的に考えると、貧しい人たちは中心部に住む傾向があり、豊かな人たちは郊外に住む傾向がある」。

はて、そうなのでしょうか？

著者の方が例に挙げるのが東急東横線沿線の田園調布で、この地域は「もともとは豊かで学のある層向けの住宅地として開発され」たものだと指摘。東武や京成の東京都内エリア――北千住より南側の「木造住宅が密集し、中小の商工業者や昔からの住民がいる」という地域――と比較対照しています。

このあたりは東京都港区や文京区といった事例を挙げるだけで、いくらでも反論が気がしますが…。

投資用物件に住む人は「搾取されている」？

また、著者の方は、この「沿線」という概念を巡ってこうも指摘します。

「『沿線』という概念のない都心近くのエリアには、商工業地域と密接に絡み合った住宅地があり、古くからの人が暮らしている」。

「こういったエリアは、地価や固定資産税は高く、その対策のためにマンションやアパートなどが多く建てられるようになる。そこに若い独身者などが暮らし、職場との行き来が中心の生活を送るようになる。仕事にあくせく追われ、残業も多いが給料は少なく、家では寝るだけ、という人物像が見てとれるだろう」。

このあたりも異論は生じそうです。

もちろん、都心部では利便性の高さを求めた若い単身者などが多く暮らしているという事例もあるでしょうが、逆に「都心に近いがために通勤時間を大幅に節約できており、時間的には豊かな暮らしを送っている」という可能性もあるのではないでしょうか。

こうしたなかで、こんな記述もちょっと気になります。

「しかも、その住まいが利回り第一の投資用物件であるならば、もはや『さまざまなところから搾取されている』と考えるようになってもおかしくはない」。

家を借りる人と貸す人の間で「搾取」という関係が成り立っている、というのは、さすがに極論ではないでしょうか。

もちろん、都心部にはいわゆる「激狭（げきせま）物件」と呼ばれる、生活スペースが６帖にも満たないような物件があることは間違いありません。

ただ、とくに東京都心部の場合、賃貸物件は相応に供給されており、住む人は自身のサイフと相談しながら、それぞれに納得ずくで適正と思われる対価を支払い、その物件に暮らしているのであって、これを「搾取の構造」と呼ばれると、少し困惑します。

タワマン購入者と賃貸居住者は「本質的に同じ」…はて？

記事の中で気になる記述は、それだけではありません。次の通り、経済的な本質を外しているのではないかと懸念される記述も見受けられます。

「このような人たちが暮らしている地域が、都心の近くにある。よくパワーカップル（高収入を得ている共働き夫婦）が都心近くのタワーマンションに暮らしているという話があるが、もし、その住宅ローンの返済にあくせくしているのであれば、本質的には投資用物件に住む若い独身者と変わりはない」。

…。

そうでしょうか？

「投資用物件に住む若い独身者」と「住宅ローンを返済しながらタワマンに暮らしているパワーカップル」では、条件がまったく違います。前者だといくら家賃を支払っても物件は自分のものにならない反面、後者はローンを返済し切ったら物件が完全に自分のものになるからです。

また、都心で暮らしている人のなかには企業経営者などもいる、といった視点に関し、こんな記述もあります。

「企業の経営者などが港区のタワーマンションに暮らしているという反論もあるものの、これこそ仕事上の必要性に迫られて暮らしていると考えたほうが妥当だ。都心部やその近くではなく、都心から離れた住宅地でゆったりとした暮らしを送るほうが、実質的には豊かではないかと筆者は強く思っている」。

これも、ずいぶんと主観的に見えてしまいます。

もちろん、「経営者」といわれる人たちも一様ではありませんから、田園調布など郊外でゆったり暮らした方が良いと思う人もいるかもしれませんが、それこそ都心のタワマンで優雅に夜景を見ながら暮らしたいと思っている「経営者」もいそうな気がします。

現実に都心の不動産物件価格は上昇している

このあたりは記事の中でデータがほとんど出てこないので、なんとも判断し辛いところですが、ひとつだけデータを出しておくならば、『東京区部で新築マンション１億超え時代の「子育て論」』や『「新築マンション価格上昇」ペースは急激＝東京都心部』などでも述べた、新築マンションの価格という議論があります。

これは、株式会社不動産経済研究所が公表している新築マンションの平均価格に関するもので、2023年にはこれが史上初めて１億円の大台に達した、とするもので、とくに東京区部に関する価格上昇は顕著である（図表２）ことがわかります。

図表２　新築マンションの平均価格の推移【東京23区】

（【出所】株式会社不動産経済研究所・過年度報道発表資料をもとに作成）

これに関し、「なぜ23区で１億円を超えたのか」についてはあくまでも推論による部分も出てくるのですが、ひとつの仮説があるとしたら、2023年には麻布台ヒルズのような「超高級物件」の供給もあったからではないでしょうか（報道によると最低でも20億円、最高300億円ともされます）。

正直、個人的にタワマン自体、大規模修繕に耐えられるのか、あるいは資産価値が永続するのか、といった論点についてはよくわからない点ではあります。

しかし、今この瞬間だけに関していえば、「都心に住むのは貧しい人だ」、「タワマンを購入するパワーカップルと投資用賃貸物件に住む若い独身者が同じ」、などと読める部分については、個人的には同意し辛いところだと思う次第です。