徒歩で生活が成り立つ東京の不動産価格は底堅いのか？

東京都内の中古マンション価格が高止まりしているという話題に関連し、データを仔細に眺めてみると、興味深いことが判明します。それは、埼玉、千葉、神奈川の「３県」では、マンション価格はピークを過ぎた可能性がある、という点です。やはり利便性の観点から、人々が東京都内を目指すという流れは続いているのかもしれません。こうしたなか、長野県の信濃毎日新聞が11日、ちょっと気になる話題を配信しました。

都内の中古マンション価格が高止まり

マンション価格高止まり…「土地がない」！

『マンション価格高騰に負けるな！ライフスタイル居住術』を含め、最近、当ウェブサイトでは公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表しているデータをもとに、東京都心部などで中古マンション価格が高止まりを続けているとする話題を取り上げる機会が増えています。

ただ、自然に考えて、この人口減少時代に不動産価格が高止まりを続けるというのも、なんだか不思議な気がしますが、これはいったいどうしてなのでしょうか？

あくまでも著者自身の勝手な憶測も交えて申し上げるならば、むしろ都市部など利便性が高い地域の不動産価格は、今後、上がることはあってもなかなか下がらないのではないか、という気がしています。

その理由は簡単で、需要が増えることはあっても、供給はなかなか増えないからです。

たとえば土地は基本的に作り出すことができません（もちろん、「山を削って海を埋め立てる」式のやり方で市内の可住面積を増やそうとしたかつての神戸市のような事例もないではないのですが、そうしたやり方にも限界があります）。

したがって、もし誰か（家を建てたいと思っている個人、あるいは民間デベロッパー、土地開発公社、地方住宅供給公社などの開発業者）がそこに新しい家を建てようとすれば、今そこにある土地を買うか借りるかしなければなりません。

このため、とくに東京都内などの既に建物が密集している地域の場合だと、まとまった土地の売り物があまり出てこないため、大型開発案件を進めるのは、なかなかに大変です。

建設資材などの高騰も拍車か？

これに加えて近年の問題があるとしたら、それは建設費の高騰でしょう。

一般社団法人日本建設業連合会が３月27日付で公表した『建設資材高騰・労務費の上昇等の現状」パンフレット』の記載によると、世界的な原材料・エネルギーの価格高騰や円安の影響を受け、2021年１月と比べ、2025年２月時点で建設資材物価は約34％、労務費も総じて２～３割上昇しているそうです。

ということは、かつてと同じ値段で不動産物件を建設することはできなくなっている、ということを意味しています。つまり、新築マンション価格が押し上げられ、さらには玉突きで中古マンション価格が押し上げられる（かもしれない）、ということでもあるのです。

実際、昨日も取り上げたとおり、とりわけ東京都内では中古マンション価格は高止まりしています。

たとえば東日本レインズのデータをもとに東京都全体の中古マンション成約状況をグラフ化してみると（図表）、じつに興味深い動きが確認できます。

図表１　中古マンション成約状況（東京都）

（【出所】東日本レインズ公表データをもとに作成）

コロナ禍期の2020年に成約価格は一度大きく下落しているものの、その後、東京都内の中古マンション価格はほぼ一本調子で上昇しています。また、2024年７月と2025年１月の日銀による利上げも、マンション価格にはほとんど影響を与えていないようにも見えます。

もちろん、詳細に確認すると、地区によっては日銀利上げがそれなりに影響を与えているように見えるケースもありますが、ただ、少なくとも東京都内全体では中古マンション価格は上昇し続けているのです。

投資物件としての「おススメ」とは？

ちょっとだけ余談ですが、不動産投資という目線で見るならば、やはり「おススメ物件」は、タワマンなどではなく、中古の中・低層物件ではないかと思います。

おそらく修繕積立金がある程度貯まっていて、また、管理状態が良好であれば、多少古くても価値はさほど落ちません。いや、むしろ築浅物件と比べても、資産の価値はある程度安定しているといえるかもしれません。これらの物件、投資用としても、また、居住用としても、なかなかに良好です。

ちなみに「管理状態が良好」という意味では、たとえばマンションのエントランス付近にゴミが落ちていない、ゴミ捨て場（もしあれば）が整理整頓されていてゴミで溢れ返ったりしていない、外壁の塗装などを定期的に行っている、といった具合に、目視でもわりとよくわかります。

これに対し、小ぎれいなタワマンの場合は、一見すると資産価値も高そうです。

しかしながら、現実問題としてみると、▼自宅から外に出るまで時間がかかる、▼停電時に自室と外を行き来するのが難しい、▼大規模修繕のコストが見通せない、▼壁が薄いためか、案外、騒音が気になる―――などの諸点を指摘する人も多いようです。

あくまでも著者自身の個人的感想を申し上げるならば、タワマンは管理組合がよっぽどしっかりしていないと、いずれ修繕などができなくなり管理が行き詰まる、といった事態も生じるのではないかと思う次第です。

周辺３県ではマンション価格は下落に転じている…？

さて、余談はこのくらいとして、データの続きを見てみましょう。

東京都内では中古マンション価格の上昇が続いているわけですが、実際のところ、それ以外の地域では、中古マンション価格は天井を付け、下落に転じているフシがあります（図表２）。

図表２－１　中古マンション成約状況（埼玉県）

図表２－２　中古マンション成約状況（千葉県）

図表２－３　中古マンション成約状況（神奈川県）

（【出所】東日本レインズ公表データをもとに作成）

東京都の周辺３県、すなわち埼玉県、千葉県、神奈川県の状況を示したグラフですが、これで見ると３県は最近、いずれも東京都と異なる値動きを見せています。いずれも直近で見て、中古マンション価格は下落に転じているからです。

その理由については、いくつかの要因が考えられるかもしれませんが、そのなかでも最も大きなものとしては、いずれの県も居住用マンションという意味では東京都内ほどに需要は高くないのではないか、といった仮説が挙げられます。

要するに、ファミリーはマンションではなく戸建てに住むことが多いのではないでしょうか。

３県であれば、東京都内と比べ、戸建てを建設する用地の供給にも比較的余裕があり、だからこそマンション価格はそこまで高止まりしていないのだ、といった可能性がありそうです。

地方では生活圏が成り立たない事例も？

東京都内への人の流れが続いている可能性も

ただ、この仮説も、マンションの値動きを完璧に説明したものではありません。2024年７月頃までであれば、３県も東京都内と似たような動きを見せていたからです。

このことは単純に、首都圏における最近の中古マンション価格上昇の要因が投機資金によるものであり、３県では日銀利上げ等の影響もあり、この投機資金流入が止まり価格が下落に転じた一方、東京都内では依然として投機資金の流入が続いているのだ、といった仮説に説得力を付与します。

また、こうした投機資金以外にも、たとえば地方に居住していた人が老後などを東京で過ごすために、便利な場所にマンションを買いたいと考えている、といった仮説も成り立つかもしれません。

なぜ３県のマンション価格は下落したのに、東京都内のマンション価格上昇が続いているのか？

• 考えられる仮説①３県はもともと東京都内と比べ、中古マンションに対する需要は高くない
• 考えられる仮説②東京都内の中古マンション高騰は転売などの投機需要によるものである
• 考えられる仮説③都内の便利な場所のマンションには依然、旺盛な移住需要が続いている

長野県では生鮮食品スーパーがない地域が話題に

これらのどれが正しいのかについては正直よくわかりませんが、ただ、個人的には３つの仮説はどれも一長一短だと思う反面、最も説得力があるのは③ではないかと推察します。そして、もし仮説の③あたりが正しいのだとしたら、それはいったいなぜなのかが気になります。

これについて考えるうえでちょっと興味深い話題がありました。長野県の信濃毎日新聞が11日、長野県のとある地域で歩いて行ける範囲にあったスーパーが閉店してしまい、町民が困惑している、とする趣旨の記事を掲載したのです。

「歩くしかないお年寄りは困る…」戸惑う住民　町になくてはならないスーパーが突然閉店　「さらに補助金出せない」行政も支援断念…生鮮食料品取り扱いは1店のみに

―――2025/04/11 06:30付　Yahoo!ニュースより【信濃毎日新聞デジタル配信】

これによると長野県飯島町中心部で生鮮食品を扱うスーパーが閉店し、日ごろ買い物に訪れていた高齢者らからは不安の声が上がっているのだそうです。

ただ、記事を読んでいくと、問題のスーパーは2019年に建物老朽化で運営会社が閉店を一時検討。

運営会社、地元自治体と店舗所有者である農協を交えた３者の協議の結果、町は中心部の店舗としての重要性を考慮し、農協に補助金約4000万円を支出して建物の改修を支援し、運営会社は10年間、営業を続ける趣旨の覚書を取り交わしたのだそうです。

ただ、その直後のコロナ禍で客足が遠のき、これに加えて近隣店舗との競争や物価高騰による仕入れ値の小売価格転嫁に失敗するなどして経営が悪化し、ここに来て運営会社の社長が昨年体調を崩したことを受け、今年３月末に再び３者で協議した結果、閉店が決まったのだそうです。

結果的に運営会社は覚書に違反した格好ですが、町としても「特定店舗の営業継続のため、さらに補助金を出すわけにもいかない」（副町長）との立場だとか。

「税を投じても経営が成り立たない」ということは？

正直なところ、記事を読んでいると、なんだかよくわからない点もいくつかあります。

「近隣店舗との競合」とありますが、「生鮮食品を扱うスーパーは（近隣では）この店しかない」はずなのに、その状態でなぜ「競合」が生じるのか、あるいは記事の中で（この店舗が閉店しても）町内には生鮮食品を取り扱うスーパーがもう１店舗営業しているとの記述もあるなど、状況が今ひとつ見えてきません。

また、コロナ禍でも生鮮食品自体は生活に必要であるため、生鮮食品をおもに取り扱うスーパーがコロナ禍で深刻な経営難に陥るというのも、不自然に見えます。

ただ、いずれにせよ地元自治体が数年前に補助金を出してまで営業を続けたスーパーが閉店に追い込まれたことで、地元で暮らす高齢者らが不便を被っている、ということがこの記事の要点なのだと思いますし、そうであるならば、人口減少時代かつ高齢化時代における過疎地での生活の不便さに関する問題提起でもあります。

正直、店舗改修費用を数千万円レベルで公費により負担しているなかで、それでも経営が上手くいかないというのはその運営会社の経営の問題なのかもしれないのですが、ただ、生鮮食品を取り扱うスーパーが閉店してしまうと、やはり地元民には不便を与えます。

とりわけ、自分で自動車の運転ができる人ならば、まだ「ほかの店舗に行く」という選択肢があるかもしれませんが、徒歩などでしか買い物に行けない人の場合は、やはりかなり不便でしょう。

もっとも、記事によると自治体側はこのスーパーについて、「街の中心部になくてはならない存在」としているそうですが、税金を投じても経営が上手くいかないということは、結局のところ、そもそもこの地域に生鮮食品店に対する需要がなかったのではないか、といった可能性はありそうです。

生活圏が徒歩で成り立つというのはそれ自体が好条件

いずれにせよ、スーパーなどの小売店は、生活に必要なインフラ産業のひとつであり、こうしたインフラ事業がビジネスとして成り立っていないということは、残念ながら、そうした地域が生活圏として成り立たなくなっているという可能性を示唆しています。

もともと採算性が低いなか、もしもさらに税金を投入してスーパー事業を維持しようとしても、結果的には税金を湯水のように使うことになりかねないのだとしたら、本末転倒でもあります。

もっとも、この記事に掲載されている店舗名をもとに、実際に地図で検索してみると、４～５㎞程離れた場所に生鮮食品スーパーなどがいくつかあるようですので、補助金を投入するくらいなら、この地区から最寄りのスーパーまでのコミュニティバスなどを運行するなどの事業を助成した方が効率的かもしれません。

いずれにせよ、高齢化と働き手不足が進むなかで、地域によってはこの信濃毎日新聞の記事にみられるような「生活圏自体が成り立たない」という事例がこれから急速に増えてくる可能性があります。

そういえば、著者自身の高齢の縁戚も、とある地方都市に暮らしています。

高台の見晴らしの良い場所にあり、晴れた日には街や海が見え、夜景も素晴らしいというご自慢の豪邸なのですが、現在は独り暮らしをしており、やはり個人的には気がかりです。

もし経済的な事情が許すならば、買い手がつくうちにその豪邸を処分して、平野部に降りてきてほしいと思いますし、可能なら「サ高住」（サービス付き高齢者住宅）にでも入居してほしいという気持ちもあるのですが、自分自身の親ではないため、あまり差し出がましいことを言うべきでもありません。

悩ましい問題ですね。

徒歩で生活が成り立つ地域は貴重

いずれにせよ、生活圏が成り立たなくなるような地方が増えてくると、東京都内のように人口稠密（ちょうみつ）で比較的利便性の高い地域にますます人々が集まってくるという可能性は、それなりに高いように思えるのです。

つまり、東京都（とりわけ23区内）などのように、たいていの場合、生活圏が徒歩で成り立っているという地域は、やはり貴重です。

高齢化が進み、日本各地で生活圏の縮小が発生する可能性が高いとみられるなか、今後人々は利便性の高い東京都市圏を目指す動きを強めていくように思えるのですが、いかがでしょうか？