マンション価格高騰に負けるな！ライフスタイル居住術

首都圏の中古マンション物件の価格がずいぶんと上昇しているようで、とりわけ東京都心部の高騰は、なかなかにおそろしいところがあります。2012年ごろの水準と比べ、地域によっては３倍に上昇しているからです。ただ、「予算に合う家を買う」が目的ならば都心以外の物件を探すしかないかもしれない反面、人間が必要とするスペースはライフサイクルによって変動するという事実も抑えておく必要があります。

首都圏で不動産を買いたい？

首都圏の不動産事情…ワンルームの特徴

最近、個人的に強く注目しているデータがあるとしたら、それは首都圏の中古マンション価格です。

東京都内などの首都圏にお住まいの方ならご存じかもしれませんが、とりわけ都心部に近い地域ではマンション暮らしが一般的であり、また、自己居住用物件だけでなく賃貸物件なども含め、東京都内の物件供給は豊富です。

ただ、やはり東京やその近郊で多く供給されているのは、ファミリー用というよりは、単身者（とくにビジネスパーソンや学生など）用の物件でしょう。やはり単身者が多く暮らしていることから、ワンルームマンションなどの供給も豊富です。

一般に不動産物件は個別性が強いとされていますが、東京都内などマンション暮らしが一般的な地域の事例でいえば、わりと物件も定型的です。

たとえばとりわけ通勤に便利な都心部などのエリアだと、おもに独り暮らし（ないし同棲）を意識したいわゆる「ワンルーム」型のマンション―――すなわち、「小さな玄関、３点ユニット、ミニキッチン、居室」からなる物件―――が多い、という特徴があります。

また、広さでいえば、平均的には20平米前後で（※ただし、狭い物件だと15平米前後、広い物件では25平米前後と、バラツキはありますが）、「３点ユニット」（フロ、トイレ、洗面が一体となったユニットバス）ではなく、「フロトイレ別（セパレート）」などのバリエーションがある、といったところでしょうか。

したがって、こうした単身者向け物件は、設備や間取りはだいたい似通ったものとなりがちであり、購入したり借りたりするときの値段も、路線と駅からの近さでだいたい決まってくることが多いです。

都心部ではファミリー向け物件が少ない

これに対し、（著者自身の実感ですが）とりわけ都心部だとファミリー向けの物件の供給は少なく、あったとしても秒で埋まってしまいます。

また、最近だと、結婚して子供ができても都心部の便利な場所に住み続けたいという人は多いため、そういう人たちのためにいわゆるタワーマンションなどが供給され始めています。

こうしたタワマンは都心部のなかでもとくに駅近くに建設されていることも多く、なかには受付にコンシェルジュが常駐していたり、居住者専用のクラブラウンジやフィットネスルームなどが備え付けられていたりするなど、マンション内でも非常に快適な生活を営むことができるようです。

ただ、これも著者自身の主観で恐縮ですが、タワマン生活も良し悪しです。

マンションの玄関からエレベーターに行き、エレベーターで自身の居住階まで到達し、そこからさらに自室に向かうため、タワマン居住者は自室を出てからマンションの外に出るまで数分、いや、下手をしたら10分近くの時間を要することがあると聞きます。

また、実際にタワマンに暮らしたことがある人の証言によると、フィットネスルームなどのマンション設備については、案外使わなくなるものだそうであり、また、これらの設備を使っていない人からすれば、「その設備は使わないから管理費下げてくれよ」、などと思うこともあるのだとか。

やがて来るタワマンの修繕、どうするの？

さらに、個人的にひとつ懸念している点があるとしたら、タワマンの修繕です。

どんな建物であっても完成後、まったくメンテナンスしなくてよい、という話はありません。たいていの場合、経年劣化に伴い外壁の塗装がひび割れたり、窓の立て付けが悪くなったり、ペンキが剥げたりしますし、また、エレベーターに不具合が生じたり、水道管が破裂したりします。

ことに、水道管の破裂は大変です。

著者自身の経験ですが、かつて暮らしていた部屋の隣室で床下漏水が生じ、階下の部屋が天井から壁紙に至るまで水浸しになってしまったことがありました（※著者自身の居住物件には特段何の影響もありませんでしたが）。

しかもこのときは問題の物件の住人が不誠実で、水道管の調査の協力に応じず、階下の住人が消防車を呼ぶなどの大騒ぎとなり、翌日にはマンションの管理組合理事会が緊急で招集され、最終的には問題の部屋の住人が退去してしまいました。

中規模なマンションでも、築年数が20年、30年過ぎてくれば、こうしたトラブルは日常的に発生します。

ましてやタワマンの場合、大所帯ですから、築年数が経過すれば、漏水を含めたさまざまなトラブルがあちらこちらで発生するでしょうし、大規模修繕をどう進めるかについても、頭痛のタネではないでしょうか。

ＲＥＩＮＳ最新データ

首都圏／東京都内のマンション成約価格動向

さて、こうした諸問題の一方で、そもそも論として、首都圏や東京都内のマンション価格は、最近、どうなっているのかが気になるところです。

当ウェブサイトでは最近、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表している中古マンション成約状況に関するデータを参考にすることが増えています。中古マンションに関する価格指標について、まとまって把握することができ、便利だからです。

その東日本レインズは10日、2025年３月までのマンション価格データを公表したのですが、これで見ると、首都圏の中古マンションについては、とりわけ東京都内において、成約価格、平米単価ともに引き続き過去最高水準にあることがわかりました。

首都圏全体で見れば成約価格は4945万円、平米単価は79.01万円／㎡（図表１－１）と、過去最高を記録した１月の水準からはやや低下しましたが、東京都内だけに限定したら成約価格は6469万円、平米単価は111.15万円／㎡（図表１－２）と、単価は100万円の大台を大きく超えているのです。

図表１－１　中古マンション成約状況（首都圏）

図表１－２　中古マンション成約状況（東京都）

（【出所】東日本レインズ公表データをもとに作成）

どちらも、2012年頃の水準と比べれば、倍以上の水準ですが、それ以上に気になるのがその値上げペースです。

首都圏全体でいえば、コロナ禍の2020年ごろにいったん価格が下落。その後は上昇基調に戻ったものの、日銀の最初の利上げ（2024年７月）直後の８月に少し価格が下落したもののすぐ持ち直し、また、今年の利上げ（2025年１月）直後に関してもさほど値下がりしていません。

そして、これを東京都内に限定すれば、１回目の利上げ直後には少し価格の調整が見られたものの、２回目の利上げに関して言えば、ほぼノイズ状態であり、価格上昇基調にほとんど影響がありません。

東京都心部の状況はさらにすごい

さらに驚くのが、東京都心部の状況です。

都心３区（千代田区、中央区、港区）の中古マンション成約状況を見ると、図表２－１のとおり、平米単価では214.68万円／㎡、成約価格では1億2201万円と、どちらも2025年１月に次ぎ過去２番目の水準で、2012年11月（単価69.03万円、価格3757万円）と比べると３倍以上です。

図表２－１　中古マンション成約状況（東京都　都心３区（千代田区、中央区、港区））

また、都心３区以外ほどに極端ではないにせよ、また、地区により多少の上下動はあれど、少なくとも都区部に関しては、城東、城南、城西、城北ともに、価格、平米単価ともに高止まりが続いている状況にあると考えられます（図表２－２～２－５）。

図表２－２　中古マンション成約状況（東京都　城東地区 （台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区））

図表２－３　中古マンション成約状況（東京都　城南地区（品川区、大田区、目黒区、世田谷区））

図表２－４　中古マンション成約状況（東京都　城西地区 （新宿区、渋谷区、杉並区、中野区））

図表２－５　中古マンション成約状況（東京都　城北地区 （文京区、豊島区、北区、板橋区、練馬区））

（【出所】東日本レインズ公表データをもとに作成）

多摩、埼玉、千葉、神奈川は比較的リーズナブル

ただし、同じ東京都でも多摩地区であれば、価格は上昇しているとはいえ2012年当時の倍以上の水準というほどのことはなく（図表３－１）、また、埼玉、千葉、神奈川に関していえば、中古マンション価格はピークを過ぎた（図表３－２～３－４）かの感がうかがえます。

図表３－１　中古マンション成約状況（東京都　多摩地区（都区部・島嶼部以外））

図表３－２　中古マンション成約状況（埼玉県）

図表３－３　中古マンション成約状況（千葉県）

図表３－４　中古マンション成約状況（神奈川県）

（【出所】東日本レインズ公表データをもとに作成）

このようなデータを見ると、とくに若い子育て世帯などにとって、東京都心部は引き続き不動産価格が高止まりし、なかなかに暮らし辛い地域と化している様子が伺えます。

このような状況を踏まえると、東京で働き、子供を産み育てる人が家族で住めるための家を東京都内に買い求めようと思うならば、なかなかに大変です。

ＵＲ都市開発機構ウェブサイトの2019年11月15日付の『四人家族に理想の間取り～ライフステージに合わせた快適な住まいを～』という記事によれば、夫婦２人と子供２人の４人家族に必要な最低の面積は50平米（理想をいえば95平米）、などとされています。

これを単純に当てはめたら、家族４人で暮らすための最低の面積を備えた50平米の中古マンションの価格は、首都圏全体の平均だと3951万円ですが東京都内だと5558万円、都心３区の場合は（もしあれば）1億0734万円（！）にも達する計算です（図表４）。

図表４　地区別・50平米の物件価格（単純計算、2025年３月時点）

（【出所】東日本レインズ公表データをもとに作成）

ただ、同じ50平米の中古マンションであっても、多摩地区だと3000万円を割り込み、神奈川県だと2757万円、埼玉県だと2105万円、そして千葉県に至っては1863万円で購入可能です（※あくまでも計算上は、ですが）。

東京都内、子育て世帯は自宅を買いたければ多摩、埼玉、千葉、神奈川などに動くしかないのでしょうか。

物件とライフスタイル

中古マンション価格高騰の背景…物価高騰や転売需要も？

いずれにせよ、首都圏では東京都内を中心に中古マンション価格が高騰ないし高止まりしていることは間違いありません。

その背景には、昨今の物価高も影響しているのかもしれません。

実際、著者自身が知り合いの不動産業者や管理会社、建設会社などにヒアリングしても、どうやら建築資材をはじめ、さまざまな原料価格が高騰しているようですが、それだけではありません。最近だと人材不足なども深刻化しており、人件費も高止まりし、資材搬入や搬出にも苦労するのだとか。

当然、新築物件は供給価格が高止まりしますし、いわゆる「新古物件」などの人気も高まっていて、玉突き的に中古マンションの価格が上昇していく、という構図です。

さらに、一部メディア等の指摘によれば、マンション価格を押し上げているのが「転売需要」だそうです。

『マンション価格をも押し上げる転売ヤー…規制も必要か』でも取り上げたとおり、転売により儲けている者たちが最近では新築マンションなどにも手を出しているらしく、こうした動きがマンション価格を無駄に押し上げているとの指摘もありまが、それらが事実なら、その認識は間違っていないでしょう。

いずれにせよ、著者自身は住宅の投機的な売買には超過税率などを課すべきだと考えている次第ですが（なぜなら、本当に住宅を必要としている人が住宅を買えないからです）、いずれにせよ、首都圏など一部地域における昨今の住宅価格の高騰は、大きな問題です。

物件とどうお付き合いするのか

ただ、それと同時にもうひとつ考えておきたいのが、「物件とどうお付き合いするのか」、です。

正直なことを申し上げれば、そもそも住宅を買う必要があるのか、といったところから、個人的には疑問を覚えています。というのも、子育て世帯の方はお気づきかもしれませんが、じつは必要な自宅の広さはライフステージによって変わってくるからです。

幼少期は地方で生まれ育ち、大学進学に伴い上京して独り暮らしをし、そのまま東京で就職し、家庭を持つという人のケースを考えてみましょう。

進学や就職で地方から東京にやってきて独り暮らしを始めると、正直、そこまで広い物件は必要ではありません。一般に独り暮らし物件だと、20～25平米もあれば良いとされますが、著者自身の経験で申し上げれば、（うまく空間を活用するなどすれば）独り暮らしならもっと狭くてもなんとかなります。

また、私たち人間という存在は、かつては書籍を大量に読んでいたのではないかと思いますが、最近は書籍も電子化が進み、狭い自宅に大量の書籍を保管しておく必要はなくなってきています。極端な話、裁断機とスキャナーがあれば、書籍をすべてＰＣに取り込んで画像ファイルとして保管できるのです。

したがって、究極的にまで効率的な生活を送るならば、寝る場所（ベッド）とベッド下用の収納ケース、作業机とミニキッチン、３点ユニットがあれば十分です。服もクローゼットがなくても何とかなります。ベッドの上に突っ張り棒を設置すれば良いのです。

あるいは逆に、机付き・収納付きベッドをひとつ購入すれば、それだけで空間を有効活用できます。

※そういえば、YouTubeで「ミニマリスト」「激狭」などで調べていただけると、さまざまな物件や間取り、ライフスタイルが出てきますので、ご興味があればご参照ください。

しかし、同棲したり、結婚したりすれば、さすがに20平米だと狭く感じます。やはり、最低でも30平米は必要ではないでしょうか（そういえば10平米ちょっとの物件を２人でルームシェアをしているというユーチューバーの方がいらっしゃるようですが、それはそれでかなり厳しいのではないでしょうか）。

さらに子供が１人や２人生まれると、「夫婦で最低限の広さ」というのは難しくなりそうです。

お子さんが小さいうちは良いのですが、だんだん大きくなってくると、たとえば上の子が就学するあたりで生活が破綻しかねません。勉強机を置くのも難しいからです。

ですので、若いころ、学生や社会人１～２年目あたりまでは、都心部の便利な場所にある（しかし狭い）物件に机付きベッドとともに暮らし、同棲するあたりでパートナーと自分に共通の通勤に便利な場所に引っ越し、さらに子供が生まれたら、通勤を犠牲にしてでも良い学校があると評判の場所に引っ越す、という方法です。

これだと、いわゆる「終の棲家（ついのすみか）」は手に入りません。

しかし、子育ての期間はゼロ歳から18歳までであると考えると、また、年齢差２～３歳で子供を２人持つと考えると、子供用の勉強部屋などが必要な期間は就学期の12年間プラス３年間でせいぜい15年ほどです。

ですので、子育てが終われば夫婦で都心の便利な場所に引っ越す、というのも選択肢でしょう。ある程度年齢を重ねれば、それなりに収入も上がるでしょうし、貯金もできているかもしれません。

２人暮らしで20平米というのはさすがに無理がありますが、それでも30～40平米もあればゆったりと暮らせますし、また、50平米くらいまでの物件であれば、（場所にもよりますが）都心でも探せばそこそこ見つかるものです（※あるいは、退職したら自身の郷里に帰省する、というのもありかもしれませんが…）。

いずれにせよ、ここまで物件価格が上昇すると、物件購入は諦めて、一生の大部分を賃貸で暮らし、残りの人生を都心部で過ごす、といった選択肢も出てくるのではないでしょうか？

やっぱり減税が必要だ

ただし、以上は最近の不動産市況とライフスタイルの話ですが、それと同時に、やはり必要なのは、減税です。

最近だと「本当は子供を２人（３人）持ちたいけれど、経済的理由で諦めた」、といった話題をよく耳にしますが、本当にもったいない話です。生まれてくる命を、おカネの問題で諦めざるを得ない（しかも公租公課負担が重すぎるがために）、というのは、本末転倒でしょう。

いずれにせよ、ミクロの生活防衛という観点からは、住宅費をいかに抑えて節約するかが重要ですが、それ以上に税社保を取り過ぎているわが国の問題も、これから本格的に議論し、果敢に改革していくべきである、という点については、何度強調してもし過ぎではないでしょう。