街の住みやすさという着眼点で社会を論じることも可能

「暮らしやすい街」、「暮らしやすくない街」という切り口は、「土地の高度利用」、「建物の管理」といったマクロ面での話にも、「不動産投資するならどういう物件が良いか」というミクロ面での話にも、それぞれ応用が利く、大変良い着眼点といえるかもしれません。本稿では先日の「同じ町内なのに丁目が異なると不動産価格が大きく変わる」という議論の延長で、不動産開発全般について考察してみたいと思います。

どうして同じ町内で不動産価格がかくも異なるのか

当ウェブサイトは「金融評論サイト」と名乗っているとおり、基本的には政治、経済などに関する話題が多いと思うのですが、これまでにあまり取り上げたことがない話題があるとすれば、それは不動産でしょう。

こうしたなか、先日の『同じ町内なのになぜ丁目で不動産価格はこうも違うのか』では、当ウェブサイトにしては珍しく、とある町における「丁目違いで価格が違う」という事例をもとに、不動産価格を切り口にした街づくりを話題として取り上げてみました。

普段、あまり取り上げない話題であるにもかかわらず、読者コメント欄がわりと盛り上がったことを見ると、「道路状況や地形が不動産物件の価値にどう影響するか」という問題意識は、読者の皆さま方にとっても、着眼点としては関心を持っていただけたのではないかと思う次第です。

もっとも、初めて取り上げた論点でもあり、改めて読み返してみると議論がこなれていない部分・読み辛い部分が多々ありましたので、本稿ではこれについて補足したいと思います。

Ｘ町の事情…碁盤目の１丁目と比べると？

「同じ町内にあって、広さや築年数などが似ている物件どうしなのに、丁目が違うだけで値段（物件価格や家賃など）に大きな開きがあるのはなぜなのかか」――。

とある「Ｘ町」においては、駅やスーパーマーケットからの距離、築年数、広さなどの条件がほとんど変わらない３つの物件を比べると、１丁目の物件が最も高く、続いて２丁目、３丁目の物件がこれに続く、という構造なのです。

これについては売買市場、賃貸市場ともに同じような現象が認められます。

なぜこのような違いがあるのかといえば、このＸ町の場合だと、道路、坂道など、地形に大きな理由があるものと考えられます。

たとえば、１丁目はもともと坂道が非常に少ないうえに、比較的早い時期から区画整理がうまくいったためか、道路は「田の字」のように、東西方向、南北方向のものが直交しています。

これに対し、２丁目は区画整理が中途半端なところで終わってしまっているためか、「田の字」ではなく「目の字」（？）のようになっています。つまり、南北方向については複数の道路で結ばれているものの、東西方向にはほとんど抜け道がないため、１丁目と比べれば街歩きがし辛いのです。

「田の字」は最短ルートが５つもある

これについては数学的に考えるとわかりやすいかもしれません。

１丁目のように道路が「田」の字のように、タテ、ヨコに通っていると、たとえば「田」の左下地点から右上地点にいくための最短ルートは非常にわかりやすく、しかも複数存在します（著者自身の計算が正しければルートは５種類存在します）。

それに、街が碁盤目状になっているということは、そもそも頭の中で「いま自分がどこにいるのか」を想像しやすいということでもありますし、目的地に向けたルートも複数存在し、さらには途中で道を間違えた場合の回復もとても簡単です。

ところが、道路が「目」のように、ヨコ方向にはたくさん存在しているのにタテ方向にはほとんど存在しないような場合、「目」の左下地点から右上地点に行くための最短ルートの数は４つに減ります。また、「目」ではなく「日」のような街の場合は最短ルートが３つに、「口」のような街の場合は最短ルートが２つに減ります。

ルートが少ないということは、後ろや前からビュンビュンと自動車がやって来るということでもありますし、たとえばお年寄りや体が不自由な人、子連れの人などにとっては、不通に街歩きをしていても危険だ、ということでもあります。

都市部の坂道は無視できない要因

これに加えて無視できない要因が、坂道です。

そもそも１丁目は坂がほとんどないのに対し、２丁目には坂道が多く、自転車で走っていても大変移動し辛いという特徴があります。坂道を下る場合はスピードが出過ぎる一方、坂道を上るのは大変ですので、電動アシスト機能がついた自転車でもないと、なかなかに大変です。

こうした要因があるためか、「住む」ならば２丁目よりも１丁目の方がより快適であり、したがって、ほかの条件（物件の広さ、駅からの距離、築年数など）が同じなら、２丁目の方が１丁目よりも安いのでしょう。

さらに３丁目に至っては、住むのはもっと大変です。

３丁目は２丁目と比べ、坂道がさらに多いのに加え、道の形が入り組んでいて、行き止まりも大変に多く、しかも曲がりくねっているため、住み慣れた人でも道に迷うことがあるほどです。

必然的に、同じ条件であっても、３丁目の物件の方が、２丁目の物件と比べて安くなる、というわけです。

駅、スーパーなどからの距離、築年数・広さ・日当たりなどの条件が似通っているのに、値段が変わってしまうのは、こうした事情があるからでしょう。

災害ハザードマップ

これに加えて、先日の議論に補足すべき視点があるとしたら、それはおそらく「災害」ではないでしょうか。

国土交通省が運営する『ハザードマップ』というウェブサイトでは、洪水、土砂災害、高潮、津波に関する全国の危険度の状況を確認することができるほか、各地域の自治体が公開しているハザードマップへのリンクも張られています。

こうしたポータルサイトなども参考にしつつ、たとえばその地元自治体の『水害ハザードマップ』でＸ町の状況を確認してみると、「浸水した場合に想定される水深」は、１丁目では多くの地点でゼロか、せいぜい0.1～0.5メートルどまりです。

ところが、２丁目は西側の大部分が「0.5～1.0メートル」の警告の対象地域となっており、３丁目に至ってはそれよりランクがひとつ上の「1.0メートル～2.0メートル」の対象地域です。

なるほど、だからこそ似たような物件なのに、ここまで大きく値段が変わるのかもしれません。

滅多に物件が出てこない１丁目だが…

さて、Ｘ町１丁目は総じて暮らしやすいというものの、ここでひとつの特徴があるとしたら、それは売り物件が滅多に出てこない、という点でしょう。

１丁目は古くから住んでいる人が決して物件を手放さないという事情もあってか、物件が滅多に出てきません。また、Ｘ町自体が都心に近いという事情もあってか、１丁目にはワンルームマンションなど、単身者用の物件が大変に多いものの、ファミリー向け物件の供給量は極端に少ないのだそうです。

とある会社経営者の社長がカネに糸目をつけず、娘夫婦のために１丁目で物件を探そうとしたものの、物件自体が世に出てこないため、結局、１丁目での家探しを諦めた、といった話も耳にします。

実際、この不動産業者の説明によると、１丁目では平米当たりの単価が賃貸、売買ともにワンルームないし１ＤＫなどの単身者向け物件で最も高くなる傾向にあるらしく、したがって、土地を持っていて不動産経営を使用と思う人は、たいていの場合がワンルーム主体のマンションを建てるのだそうです。

このため、「独身のころは１丁目で暮らしていて、その住みやすさが気に入っていた」という人も、結婚し、子供ができると、他の地域に転出してしまう、という事例が大変に多い、というのがこの不動産業者の見立てです。

じっさい、単身者物件に世帯持ちが暮らすことは不可能に近いといえます。

また、１丁目の便利さ、快適さに慣れていた人が、「近所」というだけの理由で２丁目、３丁目に転居してしまうと、その暮らしにくさが気になるためか、すぐに再び転居してしまう事例も多いのだとか。

このあたり、客観的に見て、Ｘ町の３丁目はともかく、少なくとも２丁目に関しては便利な都心部にあり、駅や生活施設も近くにあるため、（少し坂が多く、横道も少ないという点を除けば）決して暮らし辛い街ではないとは思います。

しかし、１丁目の便利さ、快適さに一度慣れてしまうと、やはり２丁目には住み辛くなるのかもしれませんね。

久々に話題…200坪の広大な空き地が動いた！

そんな１丁目で最近、話題となっているのが、もう30年以上ものあいだ、時間貸しの駐車場として利用されていた、約200坪にも達する広大な空き地です。

近所の人々は、この空き地を長い間、「もったいないな」、「マンションを建てるなどしてもう少し有効活用したらよいのにな」、などと思って眺めていたのですが、最近、この土地を大手のデベロッパー・Ｍ社が買い取ったようなのです。

近所に投函された建築計画によると、この空き地には14階建ての賃貸マンションが建設されるのだそうで、１階と２階には店舗が入る構造であることから、「もしかしてコンビニエンスストアやスーパーなどができるのではないか」、「飲食店が入るのかな？」、など、話題が持ち切りなのだそうです。

しかも建設するのが「きちんとした会社（？）」として知られるＭ社であるため、「よもや変な物件が建つことはないだろう」との安心感もあるのだとか。

もっとも、なぜこのタイミングでこの土地が動いたのかについては、気になるところです。

というのも、不動産屋さんの説明によると、この土地の地主の方は「わしゃいくらカネを積まれてもこの土地は売らんぞ」、「わしゃ死んでもこの土地は売らんぞ」、などと頑張っていたのだそうであり、また、「相続税の評価額を上げないためにも土地をわざと遊ばせていた」、という話も聞こえてくるからです。

残念ながら、このあたりの事情については不動産屋さんもあまり詳しくなく、なぜ今回、大手デベロッパーに土地が売却されたのかについてはわからないのだそうですが、一般に日本の不動産の持ち主には、「わしゃ絶対に土地を売らんぞ」、「この土地は高度利用しないぞ」、という発想を持つ人も多いのだとか。

もちろん、それなりの広さの時間貸し駐車場があれば、それはそれで便利ではありますが、それと同時に、「建てようと思えばそれなりの高さの物件が建てられる場所」を高度利用せずに放置していたことは、街全体の価値という観点からは、あまり褒められたものではありません。

不動産は所有者の権利が強すぎる？

この点、以前の『老朽マンション建替え要件緩和も…集合住宅を巡る課題』でも取り上げたとおり、日本の不動産における問題点のひとつが、日本では不動産所有者の権利が強すぎる、という点でしょう。

老朽化した不動産の躯体などが劣化すると、資産価値が失われるだけでなく、崩落などのリスクが高まります。

しかも、たとえ空き家であっても、多くの場合、それは私有物ですので、行政としても手出しし辛い、という事情があります。

また、相続税法が厳しすぎるためでしょうか、とくに都心部では土地が細かく分筆され、鉛筆のように細長い建物（いわゆるペンシルビル）が乱立している地域もありますが、いったんそういう状況が作り出されてしまうと、これを解消するのは至難の業です。

このように考えると、東京都心部などで、「わしゃ絶対に土地を売らんぞ」という人が町全体における土地の高度利用を妨げていること、老朽化した物件や細分化された物件が街の景観を損ねるだけでなく、防災面からも問題となっていることについては、もう少し総合的に研究する価値がありそうなテーマではないでしょうか。

その意味では、この「住みやすい街の特徴」という切り口は、「土地の高度利用」、「建物の管理」といったマクロ面での話にも、「不動産投資するならどういう物件が良いか」というミクロ面での話にも、それぞれ応用が利くのではないか、などと思う次第です。