都心ファミリー物件が億ションに：港区賃料は２割上昇

最近、売買、賃貸ともに（とりわけ東京23区内に関しては）マンションの価格上昇に歯止めがかかっていません。東日本レインズが最近公表した中古マンションの成約データやマンションの賃料データなどで見ると、私たち庶民が東京都心部に暮らすことは明らかに贅沢品となっています。とくに、都内屈指の賃料水準である港区のケースでいえば、2025年７－９月期に賃料の平米単価が前年同期比20％上昇している点は見逃せません。

東京23区内では集合住宅に暮らすケースが多い

東京都内、とくに23区内に住む場合は、多くの場合、現実的には集合住宅（マンションやアパートなど）を選ばざるを得ません。

このあたり、東京に住み始める人というのは、▼大学などへの進学に伴い１人暮らしを始める、▼就職などに伴い１人暮らしを始める、▼同棲ないし結婚するなどして２人暮らしを始める、▼子供が生まれて現在の住宅が手狭になる―――などいくつかのパターンが考えられます。

ただ、どのパターンにしても、「実家が大金持ちである」などの事情でもない限りは、現実的には集合住宅（それも多くの場合は賃貸マンションなど）に住むケースが多いと考えられ、「一戸建てを買って（借りて）住み始める」というのは、あまり現実的ではありません。

こうした事情もあるため、首都圏、とくに東京都における中古マンション相場（売買、賃貸ともに）は、都道府県としては日本最大の自治体である東京都の住宅動向を通じて日本人の生活の実態を見るという観点からは、非常に参考になるデータだと考えている次第です。

（もっとも、東京の人口は日本の１割強に過ぎないため、東京都の住宅動向「だけ」を見て日本経済全体を推し量るのは適切ではありませんが…。）

東日本レインズのマンション売買・賃貸の最新データ

こうした観点から、最近、当ウェブサイトにて強い関心を払いながら注視している指標があります。

それが、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表する首都圏の中古マンションの成約データとマンション・アパートの賃貸データです。

東日本レインズは『レインズデータライブラリー』というページで毎月、『マーケット・ウォッチ』と題した、中古マンションの売買動向に関する比較的詳細なレポートを公表しており、これとは別に３ヵ月に１回、『首都圏賃貸取引動向』というデータも出しています。

今月は10月ということもあり、売買動向に関する最新版（2025年９月分）レポート、賃貸動向に関する最新版（2025年７－９月分）が、それぞれ東日本レインズから公表されています。図表１が売買成約データ、図表２が賃貸データです（いずれも平米単価ベース）。

図表１　地区別中古マンション平米単価（成約ベース）

（【出所】公益財団法人東日本不動産流通機構『レインズデータライブラリー2025年』データをもとに作成）

図表２　首都圏のマンション賃貸動向（平米単価）

（【出所】東日本レインズデータをもとに作成）

具体的に何平米必要なのか

いかがでしょうか。

売買（成約）、賃貸（マンション）ともに、金額は上がる一方です。

ここで気になるのは、具体的に必要な居住面積です。

国土交通省の2021年３月19日付『住生活基本計画（全国計画）』の31ページに記載されている『別紙４　最低居住面積水準』によれば、▼単身者25平米、▼２人以上の世帯は10平米×（世帯人数＋１）、とあります。

ということは、単身者ならば25平米、夫婦２人（または同棲カップル）ならば30平米、夫婦に子供１人の３人家族なら40平米、夫婦に子供２人の４人家族なら50平米、といったところでしょうか。

著者自身の経験に基づく感覚では、「単身者に必要な面積は25平米」というのは若干広すぎる気がしますが、逆に夫婦２人で30平米、３人家族で40平米、４人家族で50平米となると、逆に少々狭すぎる気はします（とくに子供たちが就学すると、なおさらでしょう）。

ただ、これはあくまでも標準的な世帯の話であり、便宜上、必要面積はざっくり「世帯人員に１を加えた数値に10平米を乗じたもの」と考えれば良いでしょう。

一般に「おひとり様」用の物件は最低でも20平米程度は欲しいところですし、２人で暮らしている場合（同棲、あるいは新婚夫婦など）は30平米、子どもが１人から２人生まれると乳幼児期で40平米、子どもが就学したら50～60平米かそれ以上が望ましいといえます。

具体的な面積を乗じてみると…？

こうした観点から、「おひとり様」が20平米、夫婦２人（または同棲カップル）が30平米、夫婦と子供１人が40平米…などと考えたうえで、物件を購入するときと借りるときのそれぞれのめやすを示すと、それぞれ図表３、図表４のようなイメージです。

図表３－１　首都圏中古マンション価格試算（2025年９月）

図表３－２　首都圏中古マンション価格試算（2025年９月）

（【出所】公益財団法人東日本不動産流通機構『レインズデータライブラリー』の成約データの平米単価をもとに試算。ただし価格は任意の平米数にレインズデータの平米単価を単純に乗じて求めているため、現実に成立した価格を示すとは限らない）

図表４－１　首都圏マンション賃料試算（2025年９月）

図表４－２　首都圏マンション賃料試算（2025年９月）

（【出所】公益財団法人東日本不動産流通機構『レインズデータライブラリー』の成約データの平米単価をもとに試算。ただし価格は任意の平米数にレインズデータの平米単価を単純に乗じて求めているため、現実に成立した価格を示すとは限らない）

都心３区だと50平米で「億ション」

このあたり、図表３、図表４に見るとおり、ここでは売買価格も賃貸価格も平米単価にに平米数を乗じて求めているため、現実の物件価格とは整合していない可能性がある、という点についてはご注意いただきたいと思います（特に賃貸価格については一般に平米数が増えるに従い単価が下がるという傾向にあります）。

ただ、首都圏で暮らすための費用という意味では、図表３も図表４も、そう大きく実態から乖離している者でもありません。

図表３からわかるとおり、「都心３区」（千代田区、中央区、港区）に関しては50平米を超えると売買価格は１億円を突破する計算です（いわゆる億ション）。

しかし、著者自身のやや主観的な印象だと、50平米を超える物件はそもそも都心で供給数自体が非常に少なく、こうした希少価値も踏まえると、現実には「都心３区」以外でも、それに近接する地域（たとえば新宿区や渋谷区）などでも、50～60平米程度なのに１億円を超えている物件がチラホラ存在します。

ということは、少なくとも子育て世帯が都心３区やその近隣区域で暮らすことは非現実的、ということです。

もちろん、探せばそこそこ安い物件もあるかもしれませんが、そうした物件はたいていの場合、なんらかのいわく付き物件―――たとえば再建築不可物件だったり、事故物件だったりします（※事故物件とはなにかについて知りたければ、検索エンジンなどで調べてみてください）。

だからといって、物件は購入ではなく賃貸しようと思ったとしても、昨今、東京23区内は賃料もずいぶんと上がっています。図表４でもわかるとおり、東京23区内だと50平米で単純計算して189,150円、実際には条件が良い物件（例：都心駅近）だとそれ以上、ということもあるでしょう。

なかなか大変な時代になってしまったものです。

東京23区の賃貸の詳細データ

ちなみに図表１・図表３（売買成約データ）と図表２・図表４（賃貸データ）だと、都内などの地区の区切り方が異なるため、単純比較が難しいという難点があります。そこで、図表２と図表４について、都内に限定した詳細データも紹介しましょう（ただし本文中に図表を入れると読み辛くなるので、末尾に掲載します）。

まずは、都内の23区の賃料単価を上から順番に並べ替えてみたものが、本稿末尾の図表５です。

あとでじっくり眺めていただければわかりますが、23区最安の江戸川区でも平米単価は2572円で、これは「川崎・横浜」の2690円と遜色ありません。これに対し、トップの港区だと6,110円で、しかも１年前と比べて22％も賃料が上がっています。

次に、同じく都内23区の賃料単価に、単純に平米数を乗じたものが、本稿末尾の図表６です。

これだと、ワンルームマンション（20平米クラス）でも港区だと122,200円と「まさかの10万円超え」となるほか、同じくワンルームでも千代田区、渋谷区がそれぞれ10万円を突破してしまいます。

また、同棲・新婚生活に適した40平米台だと、同じく港、千代田、渋谷の各区で20万円を突破するほか、ファミリー層向けの60平米や70平米程度の物件だと、港区で36～43万円、渋谷区や千代田区などでも30万円台です。

これら都心部では、そこそこの稼ぎがないと暮らすことすらできなくなっている格好であり、まさに、私たち庶民にとって都内での暮らすこと自体が贅沢品なのです。

こうした状況を踏まえると、

【参考】都内マンション賃貸相場試算

なお、本文で出てきた図表５と図表６、つまり東京23区の全データを末尾に掲載しておきますので、東京都内で住み替えなどを検討されている方はご参照ください。

ただし、本文中にも記載のとおり、下記データはあくまで統計と仮定に基づいて単純計算しただけのものであり、実際に成立する不動産賃貸価格ではありません。もしも実際に都内などで不動産を探しているという人は、不動産仲介業者などに依頼することをお勧めする次第です。

図表５　東京23区のマンション賃貸動向（平米単価）

（【出所】東日本レインズデータをもとに作成）

図表６－１　都内マンション賃料試算（2025年９月）

図表６－２　都内マンション賃料試算（2025年９月）

（【出所】公益財団法人東日本不動産流通機構『レインズデータライブラリー』の成約データの平米単価をもとに試算。ただし価格は任意の平米数にレインズデータの平米単価を単純に乗じて求めているため、現実に成立した価格を示すとは限らない）