田の字が良いか皿の字か…都市生活では坂道避けるべき

郊外の広めの敷地にどっしりとした一戸建てを構えた暮らしに憧れる人も多いかもしれませんが、郊外物件だと高齢となり運転免許を返上するなどした場合に生活がかなり不便になる可能性があります。そうなると、子育て期の不便を多少我慢してでも、やはり都心部のマンションなどで暮らすという選択肢が浮上するも自然でしょう。こうしたなか、本稿では勝手ながら、徒歩暮らしの個人的ポイントを綴ってみたいと思います。

たまにはミクロな話題でも…

自分自身でもときどき設定を忘れそうになるのですが、当ウェブサイトはいちおう「政治経済評論」を名乗っていて、けっこうミクロな話題も取り上げることがあります。

たとえば昨年の『東京都内の狭い暮らしは「徒歩商圏」が前提で成り立つ』では、ネット上で地方在住と名乗る方が「ホムセンやスーパーなどを自家用車でハシゴするようなライフスタイルは都会で成り立つのか」と疑問を投げかけ、これに対し都市民が都会でのライフスタイルを説明した、などとする話題を取り上げました。

該当するＳＮＳのポストは取り上げません（情報発信者は個人と思しき方であり、また、やや「炎上」気味でもあったからです）。

じつはその後、当ウェブサイトではさまざまな「マクロな話題」を取り上げるのに忙殺され、この手の「ミクロな話題」を取り上げる機会が減ってしまっていたのですが、ただ、こうした「都市構造」などに着目した問題提起、個人的には嫌いではありません。

年齢で見る郊外暮らし

自動車手放した後期高齢者

こうしたなか、（当ウェブサイト的には大きな話題だった）選挙が終わり、また、（当ウェブサイトでは報告していませんでしたが）「とある大きな仕事」も終わり、ちょっと落ち着いて久しぶりにとある場所にゆっくりと買い物に出かけた際に、買い物つながりで「ふとした出来事」を思い出したのです。

それは、新春に政令市レベルのとある地方都市に暮らす親戚と電話で話したときのことです。この親戚はもう高齢であり、後期高齢者になったのを契機に自家用車を手放し、あわせて運転免許証を警察署に返却したというのですが、やはり日常の買い物が大変に不便になったとボヤいているのです。

話を聞いてみると、たしかに大変です。この親戚宅の周囲には坂道が多く、いちおうバス路線はあるものの、１時間に１本と本数は少ないというのです。その都市に多く存在しているスーパーのチェーン店まで、バスの時間が合えば30分ほどでたどり着けるのですが、うっかりバスを逃してしまうと１時間待つ必要があるのだとか。

政令市ならば、鉄道路線やバス路線もそこそこ充実しているのではないか―――。

そう簡単に考えてしまいます。

しかし、実態からいえば、そこそこの規模の地方都市であっても昔からの都市部と郊外のニュータウンでは利便性がまったく異なっており、親戚が暮らす自宅がある場所も典型的な郊外を開発してできた街で、最近だと子育て世帯も減り、高齢化が進んでいるのだそうです。

しかもこの親戚が暮らしているのは暮らしているのは100坪弱の敷地に建つ二階建て７ＬＤＫのだだっ広い家屋であり、最近は足腰の問題から２階に上がるのも億劫ということなのですが、もてあますほどの広さの自宅、しかも交通が不便な場所での高齢者の独り暮らし、やはり心配ではあります

（正直、自分自身の親でもない相手の生活に口出しするのは失礼と思い、著者はいつも話を聞いているだけなのですが…）。

ただ、幸いなことに、この親戚宅からは鉄道で30分程度の距離に子ども一家が、自動車で20分程度の距離に孫一家が暮らしており、わりと頻繁に往来があるとのことなので、本人いわく「体が動くうちは」現在の自宅での暮らしを続けるつもりのようです。

どうかいつまでも元気でいていただきたいと願うばかりです。

郊外の一戸建ては若い子育て世帯にふさわしいのでは？

さて、冷静になって考えてみたら、自宅をどこに買うかは非常に重要な判断基準です。

この高齢の親戚が暮らす自宅のように、都市部の郊外でまとまった広さの敷地に建つ一軒家は、本来ならば若い世帯にこそ非常に理想的な住まいです。

（著者の偏見かもしれませんが）郊外に一戸建てを購入する人は、おそらく「結婚して子供ができた」というタイミングが多いでしょうし、逆にいえば、郊外の広い敷地にどっしりとした一戸建てを構えると、それは「一国一城の主」です。

庭が広いので家事をしながら子供を安心して遊ばせられますし、夏場はビニールプールを出しても良いかもしれません（※といっても、ビニールプールで喜んでくれるのは幼児のうちかもしれませんが…）。さらには自宅が広いので、子供が進学したら子供部屋も用意できますし、周囲に変な繁華街がないのも安心材料です。

また、一戸建てに暮らしていると、自動車を所有するのが一般的でしょうし、日常的な買い物は自動車があればほとんど不便を感じることはないでしょう。ホームセンター、ショッピングモール、ドライブスルーなど、自動車を所有していることを前提とした商業施設は数多くあるからです。

子供は出て行くという前提なのか

ただ、冷静になって考えると、人生の中で、子育てをする期間は限られています。

「結婚した」、「子供ができた」、まではよくある話ですが、子供に合わせて自宅を購入するとなると、現実的には「いつまで暮らすか」を考えた方が良いからです。この親戚のように、広大な自宅を持て余してしまう可能性があるからです。

郊外の一軒家が有用なのは、やはり子供が小さいうちの話ではないかと思います。

子どもが大きくなって中学、高校などに通い始めると、やはり多くの場合、通学にバスや電車などを使わなければなりませんし、大学に進学したり、就職したりすると、子どもは家を出て行ってしまうことが多いようです（実家が不便な場合は独り暮らしの格好の理由となります）。

実際、この高齢の親戚の場合も、自宅で暮らしていた子供たちは就職を機に独立して家を出て行ったといいます（もっとも、そのうちのひとりは「郊外のニュータウンの一戸建て」という、実家と似たような条件の自宅を購入したのだそうですが…）。

もちろん、子供が就職しなかったり、就職はしても結婚しなかったり、といった事情で、いわゆる「子供部屋オジサン」「子供部屋おねいさん」が誕生したりすることはあるのですが（著者自身の親戚にもそのような事例は複数存在します）、子供たちが独立してもしなくても悩ましいところです。

もしもその郊外のニュータウンにさほどの思い入れがないのであれば、子供たちが独立して家を出て行った時点で、その一戸建てを売却するなりして資金を捻出し、夫婦２人の生活を前提に、多少手狭でも駅に近い便利なマンションに移転する、といった考え方も合理的です。

マンション暮らしという選択肢

ただ、もっと合理的な考え方があるとすれば、「最初からマンションで子育てをする」ことかもしれません。

大都市圏―――とりわけ東京23区内―――の場合は、住宅の供給が限られていて、一戸建てが非常に少なく（あるいはあったとしてもウナギの寝床のような狭い敷地に建つ３階建て住宅でしょうか？）、多くの場合、現実的な住まいは集合住宅（マンション、あるいはタワマンなど）とならざるを得ないのです。

そして、大都市圏では▼駐車場代が高すぎる、▼駐車場を見つけるのが難しい―――などの事情により、自家用車を持つのが難しいケースも多く、これに加えてとくに東京都心部などの場合は、自動車がなくても生活にほとんど困らないため、そもそも自動車を持っていないという事例が多いのではないでしょうか。

というよりも、都心部のマンション暮らしの場合は、（住む場所にもよりますが）やはり何かと便利です。

実際、某ターミナル駅から徒歩15分圏内で、某地下鉄駅からは徒歩１分に暮らしているという人に尋ねてみると、その人の生活は、こんな具合です。

• 職場までは地下鉄一本で行けるので車に乗る必要性がない
• 徒歩圏内に中型スーパーが３軒、小型スーパーが５軒あり、ドラッグストアが４軒、コンビニエンスストアに至っては同じ丁目内だけで10軒あるため、日常的な買い物はすべて徒歩で済ませられる
• 徒歩圏内に公設認可保育園は３園、区立小学校は４校あり、学童も３箇所あり、最も近い場所に通わせている
• 子供の習い事は地下鉄で数駅先の区立施設を使っているが、そもそも自宅が地下鉄駅に近いため、さほどの不便は感じない
• 徒歩圏内に飲食店は無数にあり、牛丼チェーン店Ａ、Ｂが２店舗ずつあるほか、ターミナル駅周辺には繁華街が広がっており、ハンバーガー、フライドチキン、たこやき、うどん、そば、ファミレス、マク・ドなど選択肢も豊富

…。

割り切った便利な生活

そのうえ、自動車は持っていないものの、徒歩圏内に店舗などが揃っているのに加え、自分たち夫婦はそれぞれが電動アシスト自転車を持っており、子供たちもそれぞれ自転車を持っているため、ちょっとした外出（外食など）はたいていの場合、徒歩か自転車で間に合うのだそうです。

また、主要駅も極端に近いため、どこかに遊びに行くときも行先が鉄道駅の近く（某著名遊園地など）だったら電車に乗ってピューっと出掛ければ良く、夫または妻の実家に行くときも新幹線でピューっと出掛けるため、基本的には自動車を使う機会がないのだとか。

さらに、どうしても自動車があった方が便利なとき（たとえば温泉地などに旅行に行くときなど）は、ターミナル駅近くでレンタカーを借りてしまえば良く（レンタカーのオフィスまで徒歩10分だそうです）、しかもレンタカー代は近所の月極駐車場代とほとんど変わらないのだそうです。

なるほど、こうしたある意味「割り切った生活」だと、なかなかに便利です。

都心部だと同じチェーン店でも少し値段が高いのではないか、といった気もしますが、自動車を持っていない分、駐車場代や各種税金、ガソリン代などがかかりませんし、なんでも近所にある場合は却って自転車に乗ったり歩いたりすることで運動になりそうです（著者のようなデブは率先して都心部に住むと良いかもしれません）。

それに、先ほども触れたとおり、そもそも子育ての期間は、人生の中では意外と短いものです。

たとえば男性28歳、女性26歳で結婚し、夫30歳・妻28歳で第一子、夫32歳・妻30歳で第二子が誕生したとします。そして、子育ての期間は産んだ２人の子供がどちらも高校を卒業するまでだとし、男性は82歳まで、女性は87歳まで生きると仮定します。

この場合、ちょうど20年後、夫が50歳・妻が48歳で第二子が高校を卒業し、めでたく子育て期間が終了しますが、男性が82歳、女性が87歳まで生きると仮定すれば、そこから夫は32年、妻は40年弱の期間を過ごさなければなりません。

このような考えに照らすと、自動車を持っていることを前提として郊外に自宅を構えるのが正解なのか、それとも自動車がなくても暮らせる都心部の方が良いのか、については、少々考え物ですし、首都圏や近畿圏などを中心に、マンション暮らしをしながら子育てをする人が多いのも、なんとなく納得がいくところです。

良し悪しの問題

もちろん、郊外にどっしりした一戸建てを構え、自宅に車庫があって、車庫と各種倉庫が直結している、といった生活も捨てがたいところです。

• 「週１回、自動車でショッピングモール、ホムセン、ドラストなどをハシゴし、生活物資を大量に買い込んで帰宅し、そのまま買ってきたものを倉庫に運び込む」。
• 「少し時間があるときにＤＩＹツールを買って来て自宅の壁に素敵な棚をこしらえたり、庭でトマトを育てたりする」。

これなど、都心部ではとうていかなわない夢ですし、自宅にさまざまな物資を備蓄することができるため、災害にもかなり強い生活が送れそうですが、冒頭で述べたとおり、少し年を取って来て外出が億劫になったり、加齢により免許を返上したりすると、生活が極めて不便になります。

加えて子供たちが独立してしまうと、広い空間を持て余すことにもつながりかねません。

これに対し、都市部の生活も捨てがたいところです。

• 「そもそも徒歩圏内にスーパーもコンビニもドラストもあるため、思いついたタイミングで必要なものを必要なだけ買えば良く、まとめ買いなどをする必要がない」。
• 「繁華街が徒歩圏内またはチャリ圏内にあるため、休日は徒歩か自転車でフラッと繁華街に出かけ、疲れたらすぐ自宅に帰り、買い忘れがあればまた出かければ良い」。

もちろん、都市部だと自宅が狭いため、子育て中はなにかと不便を感じることもあるでしょうし、また、買い溜めが難しいため、災害にも弱いなどの欠点もありますし、繁華街が近いと子育てに不安を覚えたりすることもあるかもしれません。

ただ、都市部はさまざまな施設が整っているケースも多く、とくに中高年にもなって来ると、勉強部屋が自宅にない場合でも区民センターや支援センター、児童館などに設置されている「中高生コーナー」などで自習もできるようです（実際、そうした中高生は多く見かけます）。

このように考えると、結局は良し悪しの問題かもしれません。

徒歩暮らしの個人的なポイント

徒歩暮らし①田の字の暮らしやすさ

なお、著者は不動産鑑定評価の専門家ではありませんが、都心部で暮らしたいという人に、僭越ながらちょっとしたアドバイスがあります。具体的に暮らしたい場所をまだ決めていないという人は、地図で確認するのと合わせて、必ず現地付近を実踏調査することをおススメします。

その際のポイントは少なくとも２つあります。ひとつは「上から見て道がわかりやすいかどうか」、もうひとつは「実際に歩いてみて上下移動（坂道や地下道など）が多いかどうか」、です。

このうち「道のわかりやすさ」は、たとえばその地域の道路が直角に交差しているか、といった点があるかもしれません。

たとえば都心部某町だと、１丁目は昔から区画整理が行われていたためか、道は細いものの、「田」の字のように道が張り巡らされていて非常にわかりやすいうえに、地形も非常にフラットで、普通に歩いていても、自転車で走っていても、坂道がほとんどないので、移動が本当に楽なのです。

実際、某町１丁目のＡ地点からＢ地点に移動するときも、移動するためのルートが複数あります。

たとえば「田」の字を思い浮かべるとわかりますが、「田」の左下から右上に移動するルートは、少なくとも全部で６つ以上あります。

「田」の左下から右上に最短で行く方法

• ①上上右右
• ②上右右上
• ③上右上右
• ④右上右上
• ⑤右上上右
• ⑥右右上上

このとき、たとえば「田」の字の左上の地点が工事中で通行止めになっていたとしても（つまり①のルートが使えなくなっていたとしても）、ほかの②～⑥のルートが使えるため、災害にも非常に強い街である、という言い方もできるかもしれません。

徒歩暮らし②皿の字の注意点

ただ、この某町、丁目が変わると様子も変わります。

１丁目は大変暮らしやすいうえにわかりやすい街ですが、同じ某町でも大きな道路を挟んで北側に行った２丁目は、途端に暮らしやすさが低下します。南北方向に道が何本か走っているものの、東西方向の道がほとんどないからです。

「皿」という漢字を思い浮かべていただければわかりますが、この某町２丁目には２本の大きな道路に挟まれ、南北方向に道が何本か走っているのですが、東西方向には道がほとんどありません。

したがって、２丁目の住民は、町内をほんの数十メートル、西方向に移動するだけなのに、いったん100メートル以上南に歩いて大通りまで戻り、そこから数十メートル西に行き、再び100メートル以上北に歩かなければならないことがあります。

移動距離は数十メートルなのに歩く距離は300メートル近くになるのです。

しかも、「田」の字の１丁目と異なり、「皿」の字の２丁目の場合、どこか１か所（たとえば「皿」の字の左から２番目の道）が通行止めになってしまっていたら、その東西両隣のいずれかの道まで迂回しなければなりません。災害で通行止めの道が増えたら、それだけで救援活動が遅れる可能性もあるのです。

徒歩暮らし③方向感覚を失う街や坂道の街

また、この町は２丁目からさらに北側にある３丁目になると、道がぐにゃりと曲がりくねっていて、「北に向かって歩いている」と思っていたらいつの間にか東に向かっている、といった不思議な現象が発生し、不慣れな人にとっては方向感覚がおかしくなります。

そして、この町の４丁目は、至るところに急峻な坂道があり、道もまっすぐではなく、しかも路地や袋小路、行き止まりなどがそこかしこにあって、歩いていると方向感覚がおかしくなりますし、坂道を上ったり下ったりしなければならないため、自転車で移動するのも（電動でなければ）なかなかに大変です。

不動産業者の仲介サイトだと、賃料にせよ売買にせよ、お値段は１丁目がやや高く、４丁目に行くとかなり安くなるのですが、現実に生活するとなると坂道が少なく道がわかりやすい街が断然暮らしやすいため、この事例の場合は少々高くても１丁目を選ぶ方が良いかもしれません。

とくに坂道の有無に関しては、『グーグルマップ』などを見てもなかなかわかり辛いですし、また、歩行者目線での現地実踏も、細かい感覚を確認するためには必要です。

徒歩暮らし④上下移動や信号

そして、移動のしやすさは坂道だけではありません。

たとえば、東京都心部は鉄道といえば地下鉄が多いのですが、新しい路線になればなるほど地下深くに作られており、「上下移動」が不便だったりします。

これが私鉄やＪＲには存在しないチェックポイントで、具体的には▼地下鉄の駅ホームから改札口までの動線、▼地下鉄の駅の出入り口に辿り着いてから実際に電車に乗る場所に至るまでの時間、▼地下鉄で入口から物件までの歩きやすさ、▼駅前に自転車置き場があるかどうか、などが挙げられます。

また、目的の物件の所在地は、地図上では地下鉄駅のすぐ目の前だったとしても、実際には交通量の多い幹線道路を横断しなければならず、▼信号がなかなか変わらない、▼横断歩道まで遠回りしないといけない、といった「地味なストレスポイント」もチェック項目でしょう。

さらには距離的に近いはずなのに、途中で急な坂があったりすると、大きな荷物を持って移動するのが大変ですし、日常よく使う駅と自宅の高低差は無視できません（著者のようなデブだと良い運動になるのかもしれませんが…）。

やはり値段が高い／安いのには理由がある

ちなみに著者自身は都内某所の「とある町」の不動産価格ウォッチングを続けているのですが、上記のような観点からほかのいくつかの地点を確認すると、やはり同様の原則が成り立っているように思えます。

もちろん、都心部の場合だと、物件価格は▼鉄道駅からの距離、▼周辺環境、▼物件の築年数や日当たりや間取り、▼買い物などの利便性―――などにも依存するのですが、条件がソックリなのであれば、その地点の街の構造や坂道の有無、信号待ちの時間などを考慮してみると、何となくその値段の理由がわかります。

また、これらの諸条件が必然的に家賃水準にも影響を与え、住民層が選択され、それによって住環境も形成され、それがまた家賃水準に再び影響を与える、といったプロセスも生じます。

こうした観点からは、やはり値段が高い、安いのには理由があると思うのですが、いかがでしょうか？