年収一千万円でもタワマンに暮らせない？不動産の実情

利便性が高い都心部の中古マンション価格の上昇が続いているとする話題は以前からしばしば当ウェブサイトでも取り上げていますが、ニューズ・ポータルサイトに先日、タワマンをフルローンで購入したものの最終的には手放した夫婦の事例が掲載されていました。記事の条件に当てはめると少し非現実的な買い物だった格好ですが、ただ、税・社保の負担が重すぎるがために、1000万円近い年収があってもタワマン暮らしが非現実的というのは気になるところです。

都心部のマンション価格は上昇

都内中古マンションの価格上昇はバブル？それとも…

当ウェブサイトで最近よく取り上げる公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表する首都圏の中古マンション成約データで見ると、東京都心部を中心に、中古マンションの上昇基調が続いています。

『都内マンション価格にテレワーク禁止のダブルパンチか』などでも取り上げたとおり、一部企業が従業員のフルリモート勤務を禁止するなかで、地価や家賃が上昇した東京都心部にいまさら戻れないという事例が生じる可能性もありそうです。

昨今の不動産市場を眺めていると、とりわけ一部の地域、とくに（千代田区、港区、中央区）や、城西地区（新宿区、渋谷区、杉並区、中野区）において、中古マンション価格が家賃に乖離して上昇していたのが、ここに来て少しずつ賃料も上昇し始めているのです。

後述するグラフでも説明する通り、現在の「都心マンション価格」が上昇していることはたしかですが、これについてはバブルなのか、バブルではないのかを巡っては、さまざまな考え方があり得ます。

「バブルではない」とする考え方の裏付けとなっているデータは、家賃の上昇でしょう。

先月の『都心中心に東京都内のマンション賃料が過去最高水準に』でも取り上げたとおり、同じく東日本レインズが公表している賃料データによれば、とりわけ都心を中心に、東京23区内の賃貸物件価格が上昇に転じているのです。

（※なお、物件売買データと異なり、賃料データについては公表されるのが３ヵ月に１回であるため、リアルタイムで賃料を把握することができない、という難点はあります。また、おそらく次回データは10月に公表されるのだと思います。）

家賃上昇＋物件供給不足が上昇に拍車？

一般に不動産価格は賃料と（完全にではないものの）連動しており、賃料が上がれば不動産価格も上がる、あるいは不動産価格が上がれば賃料も上がる、という傾向が認められます。

もちろん、賃料については、とくに継続的に居住している場合は更新のタイミングでいきなり大幅値上げすることが難しく、借地借家法など法令の規定や不動産市場慣行などに照らして少しずつしか値上げできないなどの事情もあります。

しかし、逆にいえば、賃料水準が徐々に上昇しているという事実は、現在の中古マンション価格がバブルではないとする説を裏付ける有力な根拠となり得ます。

これに加えてマンション市場には物件供給戸数が少なくなっているなどの事情もあります。

株式会社不動産経済研究所が今年２月に公表した『全国新築分譲マンション市場動向2024年』【※ＰＤＦファイル】によると、2024年における東京23区内の新築マンション発売戸数は8,275戸で、前年比で30％ほど減ったそうです。

一部業者からの情報によれば、昨今はマンションやホテルといった中型・大型の建物の建設能力（供給能力）が日本全体として見て減少しているようであり、都心部などでもビル建設予定地のまま空き地になってしまっているケースも多いとのことです。

これには、とくにコロナ禍以降、建設業者の供給能力自体が不足し始めているとの事情もあるようで、もしかすると働き手不足が急速に顕在化している証拠なのかもしれません。

価格上昇は地域による偏りも！

もっとも、東日本レインズのデータで見ると、価格の上昇が続いているという傾向は、とりわけ都心３区や城西地区、あるいは城東地区（江東区、墨田区、台東区、江戸川区など）の地区で顕著ですが、それ以外の地域はそこまで顕著ではありません。

平米単価でみてみると、東京のとりわけ都心部など（図表１）は急速な上昇が続いているのですが、東京都の周辺３県に関していえば、そこまで極端に上昇しておらず、むしろここ２～３年で見れば価格上昇は天井を打った感すらあります（図表２）。

図表１－１　中古マンション成約状況（東京都　都心３区）

図表１－２　中古マンション成約状況（東京都　城西地区）

図表１－３　中古マンション成約状況（東京都　城東地区）

（【出所】公益財団法人東日本不動産流通機構『レインズデータライブラリー』データをもとに作成）

図表２－１　中古マンション成約状況（埼玉県）

図表２－２　中古マンション成約状況（千葉県）

図表２－３　中古マンション成約状況（神奈川県）

（【出所】公益財団法人東日本不動産流通機構『レインズデータライブラリー』データをもとに作成）

もしも物件供給不足が理由で中古マンション価格が上昇しているのだとしたら、首都圏のすべての地域で満遍なくマンション価格が上昇していても不思議ではありません。

しかし、現実には中古マンション価格が上昇している地域は（首都圏の場合は）東京都心部などの限られたエリアに集中しており、報道等によれば中国人など外国人の投機資金が流入している地域でもあるようで、やはり「バブル疑惑」は払拭できません。

いずれにせよ、不動産に限らず、あらゆる投資は自己責任が鉄則ですので、これから都心部に不動産を買いたいという人も、ご自身の判断と責任において行動していただきたいと思う次第です。

タワマン暮らしの実情

ファミリーで都心に暮らす難しさ…タワマンが最も現実的選択肢

ただ、現実問題、都心部に不動産を買おうと思えば、中層タイプのマンション自体、ほとんど供給がないことに気づきます。とくにファミリーで暮らそうと思えば、どうしても超高層集合住宅（俗にいうタワーマンション、あるいは「タワマン」）を買うしかないのです。

そして、これは著者自身の勝手な仮定ですが、東京のマンション価格を牽引しているのは、じつはタワマンではないでしょうか。先ほど挙げた「東京都心３区・城西地区・城東地区」のカテゴリーに共通するのは、タワマンが多く供給されている地域である、という点だからです。

また、タワマンの宣伝を眺めていると、たしかにうっとりするかもしれません。

利便性が高い都心部で、しかもいくつかの物件は駅にも近く（場合によっては駅直結型で）、高層階に住めば毎晩自宅でグラス片手に素敵な夜景が眺められる（かもしれない）からです（※もっとも、「眺められる夜景」が「素敵」かどうかはその物件の階数や向き、周辺環境などの諸条件にも依存しますが…）。

個人的に知っている物件は、１階にスーパー、コンビニ、クリニック、薬局、保育園などが集合していて、そのタワマンの住民は１日に何度も気軽にスーパーまで買い物に行けて便利なのだとか。

また、タワマンはワンルーム物件が多い都心部には珍しく、ファミリーで住めるような間取りも多く、広さも70～80平米と４人家族でも余裕を持って暮らせるものが多いようです。

都心部の公立小学校は多くの場合、校庭が狭いなど、教育環境としていかがなものか、といった論点もありますが、都心部のタワマンに暮らす人は中学校以降を私立に進学させられるだけの資力もあるのでしょうし、最近だと高校を税負担化するなどの方針も決まりました。

とくに都心部に勤める人は、都心部のタワマンに暮らし、通勤時間を極力削減するなどしつつ、都心ライフを満喫するだけのインセンティブはありそうです。

意外と暮らしづらい？タワマンの難点

もっとも、タワマンライフがそこまで快適なのかどうかは、議論があるところです。

正直なところ、タワマン自体、実際に暮らしている人からは、さほど良い評判は耳にしないからです。

（とくに高層階の場合は）自宅を出てからマンションのエントランスに辿り着くまでの距離が長い、案外壁や天井の防音性能が低くて音が響く、将来の修繕にいくら費用が掛かるかわからない、といった不満や不安が多々あるともいいます。

個人的に懇意にしている不動産業者によると、とある地域で価格も高騰している人気のタワマン物件の内見に行くと、共用部には「夜間の洗濯機はご遠慮ください」、「生活音にご配慮ください」、といった注意書きが掲出されているのだそうで、タワマンの防音性能が低いことは間違いありません。

ちなみに『東京都心の高級中古マンション・リノベーションマンションの【mitaina（ミタイナ）】』というウェブサイトに2022年２月５日付で掲載された『憧れのタワーマンションに潜む罠？メリット・デメリットを把握して後悔のない高級マンション選びを！』という記事には、たとえばこんな趣旨のデメリットが列挙されています。

• 騒音や匂いトラブルが起きやすい
• 通勤時間帯はエレベーターが混雑しやすい
• 憧れの共用施設も混雑具合によっては利用しづらい
• ネット回線が弱くなりやすい
• エントランスの外に出るまで時間がかかってしまう
• 宅配時間がかかる
• 高層階は外干しができない
• 地震などの震災時に大きく揺れるリスクが高い

…。

詳しい内容については上記記事をご参照いただきたいのですが（引用していませんが他にもデメリットはいくつか掲載されています）、とくに通勤時間帯にマンションの外に出るのに時間がかかるというのは地味にストレスフルです。

タワマンを見ていて不安になる理由

もちろん、タワマンに暮らすメリットも多々あるでしょうが（景色が良い、物件によっては駅に近い、都心に住める、近所にスーパーや医療施設、教育施設などがある、等々）、昨今の「値上がりし過ぎたタワマン」を見ていると、やはり他人事ながら、少々不安にはなります。

タワマンの大規模修繕はあまり事例がないようですが、個々のタワマンにおける積立金の水準など、将来の大規模修繕への備えが十分なのかも不安ですし、ありていにいえば「タワマン住民以外の区民」もタワマンの将来コストを負担させられることがあるのではないか、といった懸念もあります。

高度経済成長期に東京や大阪などの大都市の郊外に造られた団地が老朽化し、住民の高齢化と人口減で利便性が著しく損なわれている、といった事例はよく耳にしますが、団地も造られた当時は時代に合致し、人々から憧れられていたことを忘れてはなりません。

ここで紹介したいのが日経映像チャンネル『団地への招待』（1960）です。

公団の団地に当選した若い女性が夫とともに「ひばりが丘団地」に暮らす兄一家を訪ねるというストーリーで、「兄さんちのシゲルくん」さんという、見た感じ小学校低学年くらい（つまり７～８歳くらい）の少年が登場するのですが、現在ご存命ならばそろそろ後期高齢者の仲間入りでしょうか。

いずれにせよ、こうした過去の映像作品などからは、団地も当時は憧れをもって受け止められていたことは明らかであり、その団地が現在は（物件によっては）なかば不良資産化している状況を踏まえると、どうしても「社会問題」の一種として、タワマンの動向には関心を払わざるを得ないのです。

年収一千万円のリアル

タワマンを手放した夫婦の話

さて、それはともかくとして、『Yahoo!ニュース』に１日、こんな記事が掲載されていました。

「手取り43万円でタワマンを買った」30代夫婦、5年後に見えた〈住んでみなければわからないこと〉

―――2025/09/01 15:01付　Yahoo!ニュースより【THE GOLD ONLINE（ゴールドオンライン）配信】

記事は『ゴールドオンライン』というウェブサイトが配信したもので、2020年ごろに30代で新築タワマン物件を購入した夫婦が５年後にタワマンを売却した、とするストーリーです。なんでも購入した時点の年収は夫婦合わせて980万円、月々の手取りは43万円ほどで、販売価格は約7400万円だったのだとか。

記事の記載は断片的ですが、「ローン返済額は毎月18万8000円ほど」、「頭金はほんの少しだけ」、「フルローンに近い形」だったが「当時は金利も低かった」などの記述から、逆算して「当初借入額6000万円、金利0.8％、30年の元利均等弁済」かこれに近い条件だったのだと推察されます。

返済額が毎月18万8000円ほどになる住宅ローン条件の例

• 当初借入…6000万円
• 適用金利…0.80％
• 返済方式…元利均等弁済
• 月支払額…187,521円

つまり、自己資金は1400万円に過ぎず、物件価格の80％以上に相当する6000万円程度を銀行などから借り入れて物件を買った、ということでしょう。

よく銀行もこれでおカネを貸したものです。

夫単独で年収1000万円あるならばまだ話はわかりますが、夫婦共働きで980万円という時点で、なかなかに生活が厳しいものとなります。

たとえば年収が夫600万円、妻400万円、年ボーナスが月給の４ヵ月分だったとすれば、手取りは夫が約466万円、妻が約318万円で計784万円、これを16で割って毎月の手取りは49万円です（※記事によると「手取り43万円」とありますので、ほかに財形貯蓄などで天引きされているのかもしれません）。

この手取りで20万円弱をローン返済に充てるのは現実的ではありません。

実際、記事では「子供が生まれて妻が育休に入り、手取りが一時的に30万円に減った」、「職場復帰後も時短勤務や保育料の支出が重なった」などの事情で経済的ゆとりがなくなり、最後はタワマンを手放した、などの記述もあります。

この一家は現在、東京と北東エリアの賃貸マンション（２ＬＤＫ、駅徒歩10分）に暮らしているのだそうですが、これはタワマンの問題というよりも、単純に年収と比べてローン返済が高すぎるという問題な気がします。

なお、記事によれば、「幸いにも購入時とほぼ同額で売れ、諸費用を差し引いてもわずかながら手元資金が残った」との記述には若干の違和感もあります。売却したのが2024年なら、（地域にもよりますが）物件価格はかなり上昇していたはずだからです。

夫婦合わせて1000万でも暮らせない？

ただ、それ以上に引っ掛かるのは、こんな記述です。

「2024年現在、都内新築マンションの平均価格は1戸あたり約9,500万円に達し、共働きの30代夫婦でも手が届きにくい価格帯になっています。かつてのように“背伸びして買う”という選択は、もはや当たり前ではなくなりつつあります」。

「背伸びをして買う」というのは、高度経済成長期のように「右肩上がりで給料が増える」という時代でもなければ、正直、非現実的です。

しかし、夫婦合わせて（ボーナス込みの）年収が1000万円近い年収があっても、毎月の手取りが50万円を割り込み、タワマン生活も非現実的であるというのは、シンプルに考えてやはり変な話ではないでしょうか。

もちろん、「子供が小さいうちは都心部の利便性が高い物件に暮らしていても、子供が就学したあたりから広い家を求めて郊外に転居する」というのは一般的に見られる現象ですが、それでもシンプルに世間一般から見て高い年収を得ていながらも、税、社保負担が重すぎて好きな場所で暮らせないというのは気の毒です。

いずれにせよ、不動産を通して生活を見ることで、現在の日本政府の無茶で強引な徴税がいかなる結果をもたらしているかが垣間見えることは間違いないでしょう。