東京23区で2023年を通じた新築マンションの平均価格が史上初めて１億円を超えたとして、話題となっているようです。問題のレポートは株式会社不動産経済研究所が25日に発表したもので、これを読むと、たとえば首都圏の場合、全体的に供給戸数は減っているにも関わらず、23区内に限定したら供給戸数も増え、販売価格、平米単価なども上昇していることが判明します。

史上初の「新築マンション１億円突破」

不動産市場関係者の間で、ちょっとした話題となっているのが、「新築マンション価格１億円突破」です。

株式会社不動産経済研究所が25日に発表した『首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023 年のまとめ』【※ＰＤＦファイル】によると、2023年を通じて発売された新築分譲マンションの平均価格は、東京23区で1億1483万円で、前年同期比39.4％もの値上がりとなりました。

平米単価も172.7万円と前年同期比34.1％の値上がりとなり、供給戸数は前年同期比10.3％増えて11,909戸だったのだそうです。

特殊物件が相場を押し上げたのか？

このあたり、「平均」といわれても、ちょっとピンとこない、というケースもあるかもしれません。

たとえば、『税理士ドットコム』が配信した次の記事によれば、昨年11月24日に誕生した東京都港区の「麻布台ヒルズ」の場合、（販売価格は明らかにされていないものの）一説によるとおそらく20億円以上、最上階に至っては300億円ともいわれている、などと記載されています。

「麻布台ヒルズ」レジデンス分譲価格は異次元の300億円？！一般的なマンション購入との違いは

―――2024年01月22日 15時47分付　税理士ドットコムより

上述の不動産経済研究所のレポートに麻布台ヒルズのデータが織り込まれているのかどうかはわかりませんが、この手の高級分譲レジデンスなどの発売が相次げば、「平均」価格が押し上げられるのではないか、といった疑念が生じるのは当然でしょう。

もっとも、こうした特殊要因もあるのかもしれませんが、東京都心部の比較的利便性が高いとされる地域を中心に高層マンションなどの開発が続いていること、これらの物件が堅調に売れ続けていることも、おそらくは間違いないと考えられます。

というのも、不動産経済研究所のレポートで見る限り、契約率が顕著に低下しているという傾向は認められないからです。

傾向としては「都心集中」か…23区の子育て物件事情

そして、少なくとも2023年に関して顕著な傾向があるとすれば、「都心集中」でしょう。

同研究所によれば、首都圏全体で見た供給戸数は26,886戸と、前年同期比で9.1％減っており、とりわけ東京都下（▲3.3％）、神奈川県（▲19.5％）、埼玉県（▲35.8％）、千葉県（▲13.7％）はいずれも減少しています。

ただし、平均価格は埼玉県で▲7.5％と下落したものの、それ以外の地域では、東京都下（＋3.7％）、神奈川県（＋12.2％）、千葉県（＋4.0％）がいずれも上昇となっており、このことから23区以外の首都圏では物件供給が絞られた影響で価格も上昇している、といった仮説は成り立つでしょう。

このように考えると、供給戸数も平均価格も上昇している東京23区の状況は、やはり特殊ではないでしょうか。

いずれにせよ、同研究所のレポートを信頼するならば、東京23区で子育て世代が新築マンションを購入する、というのは、なかなかに難しくなっていることも間違いありません。

もちろん、「新築物件価格」というカテゴリーだと、高級レジデンスなどが平均価格を押し上げている可能性がある、といった事情も考慮する必要はありますが、それと同時に「平米単価172.7万円」といった数値を見せられると、家族で暮らすのに必要な物件は、庶民にはなかなか手が届かなくない贅沢品です。

家族４人なら最低50平米も…できれば70平米は必要

住宅情報サイト『LIFULL HOME’S』の『４人家族に適したマンションの間取りは？ 間取りタイプ別おすすめの使い方』という記事によると、国土交通省の「住生活基本計画における居住面積水準」に基づき、４人世帯に最低限必要な面積は50平米、誘導居住面積水準（都市型）は95平米だそうです。

ただ、著者私見に基づけば、一般には４人家族だと（間取りにもよりますが）最低でも60～70平米の物件が必要ですので、これに「平米単価172.7万円」をあてはめたら、家族４人が住める新築物件を東京23区内に求めるならば、1億0362万円～1億2089万円の出費を覚悟する必要があります。

仮に1億2000万円の新築物件を購入する場合、頭金を貯金や親からの贈与で2000万円程度捻出するとしても、残り１億円を金融機関などから借りなければなりません。

現時点において「フラット３５Ｓ」を利用し、35年固定金利ローンで１億円を借りる場合、全期間固定で1.8％、毎月の元利均等弁済という条件で、毎月321,642円、年間3,859,700円ずつ返済していく必要があります。

また、一般に銀行等金融機関には、住宅ローンの返済は年収の３分の１を超えてはならないとする融資基準がありますので、結論的には、世帯年収が35年通して最低でも11,579,100円以上なければ、東京で70平米の新築マンションを買うことはできない、という計算です。

なかなかに厳しい時代です。

常にで70平米が必要なわけではない

ただ、ここで少し発想を変えてみるのも手です。

先ほど、「４人家族には60～70平米の物件が必要だ」、などとする仮定を勝手に置きましたが、これは、いつ・いかなる場合にでも当てはまるものではありません。とくに広すぎる物件を購入してしまうと、子供が独立後にスペースを持て余してしまう、といった問題も生じます。

これを、ライフサイクルで考えてみましょう。

たとえば新婚の２人暮らしの夫妻だと、30～40平米の広さがあれば十分でしょうし、子供が生まれても、就学する前であれば学習机もまだ考えなくても良く、親の布団やベッドで添い寝すれば良いため、寝室も不要だ、とする考え方は成り立ちます。

また、子供が就学後だと、できるだけ早いうちに学習机やベッドなどを備えた子供部屋を設けてあげるべきなのかもしれませんが、日本の学制は「６＋３＋３」で12年であり、お子様が２人いて年齢差が３歳だと、子供部屋が２つ必要な期間は９年間に過ぎません。

そして、日本では現在、18歳に達したら成人ですし、一般に高校を卒業すれば大学進学や就職で家を出ることも多いでしょう。

逆に考えてみる

ここから「逆の発想」をすれば、子育てのために最初から70平米の物件を、しかも「新築で」買わなければならない、というものでもないように思えます。

たとえば新婚・子育て世帯の場合、お子様が小さいうちは40平米程度の物件に暮らし、就学前後で60～70平米の物件に住み替え、お子様の大学進学や就職などのタイミングで、再び夫婦２人暮らしに適した40平米の物件に移る、といった選択肢もあるのではないでしょうか。

このように考えると、自己居住用兼投資用として40平米前後の物件を１つ購入しておき、結婚して子供が２人生まれた場合、したのお子様が就学年齢に達するタイミングでちょっと広めの賃貸物件に引っ越し、自己所有物件を他人に貸して賃料収入を得る、といったプランもアリかもしれません。

ちなみに著者自身は、自宅などの不動産は「価値が永続するもの」ではなく、耐久消費財のように「価値は減耗するもの」だと考えており、「資産」としての側面だけではなく、むしろ固定資産税や管理費、修繕費などマイナスのキャッシュ・フローをもたらす「負債」という側面も併せ持っているとする考えを持っています。

こうした考えに照らせば、無理をして不動産を購入しても、マイナスのキャッシュ・フローをもたらし、あなた自身の資産形成には役に立たない、といった仮説も成り立つでしょう。

投資は自己責任で！

ただ、こうした考えも、その時代の経済環境等によって大きく変わります。

とくにひと昔前であれば、「新築物件は買った瞬間、中古物件と化し、新築プレミアムが吹き飛んでしまう」などといわれており、このため、「新築物件は絶対に買うな」、というのが不動産投資家界隈ではよく知られていた法則でした。

しかし、どうやら最近では、とくに都心部では中古物件も含めた物件価格が上昇しているため、新築物件を購入し、その新築物件が中古物件と化しても、むしろ値段が上昇する、といった現象も生じているようです（※これについて、個別事例の詳細を本稿で紹介するのは控えておきます）。

このように考えていくと、マンションなどの不動産物件も、購入する地点などによっては、「耐久消費財」兼「投資対象」としての意味合いを持つこともありそうです。

いずれにせよマンション購入も結局は人生における投資のひとつに過ぎませんので、くれぐれも自己責任にてお取り扱いいただきますよう、申し添える次第です。