東京都が最近、「人権週間」を前に、「家を借りられなかった。理由は『外国人だから』」、などとするプロモーションを展開しているようです。東京都民のひとりとして、あるいは東京都に事業所を持つ中小企業のオーナーのひとりとして、税金をこんなことに浪費されていると思うと、なんだか無性に腹が立ちます。ただ、外国人だからという「だけ」の理由で部屋が借りられないというのも、大家さん的な立場からしたら、不自然です。

また税金を浪費する東京都、今度は人権週間のプロモーション

最近、Ｘ（旧ツイッター）やYouTubeなどでよく見かけるプロモーション広告があります。

それが、東京都による、こんな動画です。

「家を借りられなかった。理由は『外国人だから』」。

これは、12月４日から始まる「人権週間」を前に、東京都が大々的に開始した宣伝キャンペーンなのだそうです。東京都民のひとりとして、あるいは東京都内に事業所を持つ中小企業のオーナーとしては、せっかく納めた税金がこんなキャンペーンのために浪費されていると思うと、なんだか無性に腹が立ちます。

ただ、冷静に「大家さん」という立場から考えて、「外国人だから家が借りられない」ということが現実にあり得るものでしょうか。あるいは、外国人に限らず、今話題の「ＬＧＢＴ」の人たちが部屋を借りられないことは、あるものでしょうか？

不動産業の２つの大きなリスク

そもそも論ですが、不動産賃貸業を営んでいる人はわかると思いますが、代表的な事業リスクは大きく２つあります。「空き家」と「入居者トラブル」です。

このうち大家さんとして最も関心が高いのは、「空き家リスク」でしょう。自身が所有する物件、１日でも他人に貸し出していれば家賃が日割りで入ってきますが、入居者が退去してしまうと、その翌日から家賃収入が途絶えます。

しかも、次の入居者を募集する前に、物件に立ち入り、トイレ、風呂、台所、エアコン、火災報知器といった諸々の設備をチェックしたうえで、必要に応じて壁紙を張り替えたり、フローリングを修繕したり、、設備を入れ替えたりしていると、１～２ヵ月は空き家状態となります。

また、続く入居者が希望する家賃で入居してくれれば良いのですが、家賃相場が周囲と比べて少し高すぎるようであれば、なかなか入居者が決まらないこともあります（しかし、入居者を募集するために下手に賃料を下げてしまい、その水準で入居者が決まってしまうと、その低い賃料水準で当面、収入が固定されてしまいます）。

だからこそ、大家さんにとっての最大のリスクのひとつが「空き家」であり、「良い賃料で入居してくれる人がいれば大歓迎」、というのは、意外と知られていない論点だったりします。

中国人３人のトラブル

もうひとつのリスクが、入居者リスクです。

とくに入居者が非常識な人間だった場合、ゴミ出し、深夜の騒音など、普段から近所とトラブルを発生させるほか、部屋に不具合が生じたときに非協力だったりするなど、大家さんとしては思わぬ苦労をしょい込むことになりかねません。

最近だと、自宅をゴミ屋敷にしてしまう人などが話題となっていますが、ゴミを溜め込んだまま入居者が退去してしまうというのも、大きなリスクでしょう。

こうしたなか、著者自身が経験した事例をひとつ紹介しておきます（※なお、著者自身がそのトラブルにどの立場から関わったのかについては、本稿では伏せます）。

それは、こんな事例です。

「Ａという人物が借りている部屋で水道管が破裂し、Ｂが入居する階下の部屋に水漏れが発生していたにも関わらず、Ａが床下調査に非協力的で、最終的には消防や警察が呼ばれ、マンションの緊急理事会が開催されるなどの騒ぎになった」――。

ちなみに、ＢがＡ宅を訪れて言い争いのトラブルに発展した際、近隣に住むＣが宥めに入ったのですが、この事例で興味深いのは、加害者（Ａ）も被害者（Ｂ）も、さらに宥めに入ったＣも、全員が中国人女性だった、という点かもしれません。つまり、「加害者」も中国人なら「被害者」も中国人だった、という事例です。

ちなみにこのＡ、Ｂ、Ｃという３人の中国人のなかで非常識だったのはＡのみです。Ａはこの水道管破裂事件で非協力的だっただけでなく、普段から深夜に大音量で音楽を聴くなど、近隣住民とのトラブルが絶えなかったからです（※ちなみにＡはこの事件から１年後に退去しています）。

これに対し、ＢとＣは、ごく常識的な住民です。入居歴も長く、周囲とトラブルを発生させているという事実はないばかりか、マンション内でもゴミ出しルールを守り、顔見知りの他の入居者とあいさつを交わすなど、いまでも同じマンションで近隣と良好な関係を保ちながら暮らしています。

もっといえば、Ａのようなトラブルは正直、「外国人だから」、という理由で生じるものではありません。日本人でも同じように非常識な者はいます。「中国人が非常識だ」という命題は、少なくともこのマンションについては成り立たないのです。

しかも、著者自身が懇意にしている不動産業者によると、東京都心の某区では、オーナー、入居者ともに外国人であるという事例は珍しくなく、したがって、外国人であるという「だけの」理由で断られることは、まずないのだそうです。

ＢやＣのような入居者――長く安定的に入居してくれて、家賃をちゃんと支払い、近隣トラブルを発生させないような人たち――であれば、大家さんとしては大歓迎なのではないでしょうか。

ＬＧＢＴでも契約関係さえきちんとすれば問題なし

次に、いわゆる「ＬＧＢＴ」については、どうでしょうか。

当たり前ですが、ひとりで入居する際に、その人がＬＧＢＴかどうかは問題になりません。くどいようですが、「ちゃんとした会社に勤めている」など、家賃をちゃんと払ってくれる見込みがあって、近隣と変なトラブルを発生させないような人であれば、たいていの場合、審査は通ります。

問題となるのは、いわゆる「ゲイカップル」など（たとえば男性同士、女性同士で入居しようとする場合）です。

ただ、社会全体で「ＬＧＢＴ」を公言しやすい雰囲気も生じているなどの事情もあり、以前と比べれば、そうしたハードルは下がっているようです。

実際、前述の業者はごく最近、「僕たちはゲイカップルです」と名乗る２人連れの男性に部屋を紹介したのだそうですが、大家さんに事情を話したら、あっさり「了解しました」と承認が下りたそうです。

その際、Ｘ、Ｙというゲイカップルが同居する場合には、その契約形態が問題となるそうで、具体的には、「Ｘ名義で契約し、Ｙが同居人として大家さんに届け出る」というパターンと、「Ｘ、Ｙが連名で契約する」というパターンがあるのだそうですが、どちらの場合であっても最近は問題なく対応できるようです。

いずれにせよ、東京都の「外国人だから家が借りられない」、は、少し現実を見ていないように思えてなりません。

外国人だから借りられないのではなく、なにか他の要因（在留資格がない、安定収入がない、など）があると考えた方が正確でしょう。

不動産業界で話題の高齢者孤独死リスク

さて、最近、不動産業界で話題になっているのが、高齢入居者の孤独死リスクです。

『令和５年版高齢社会白書』の『第２節　高齢期の暮らしの動向』には、孤独死（白書では「孤立死」）について、こんな統計があります（図表）。

図表　東京23区内における一人暮らしで65歳以上の人の自宅での死亡者数

（【出所】『令和５年版高齢社会白書』『第２節　高齢期の暮らしの動向』図1-2-4-12ＣＳＶファイルデータをもとに作成）

これによると「死因不明の急性死や事故で亡くなった人の検案、解剖を行っている東京都監察医務院が公表しているデータ」で、2020年における東京23区内の「孤立死」（いわゆる孤独死）は4,239人と過去最高を記録。

2021年は少し減ったものの、依然として4,000人台です。

大家さんにとっては、大変に大きなリスクです。

もしも不幸にして入居者の方が亡くなった場合、いわゆる「事故物件」となりかねませんし、発見が遅れた場合には遺体が腐乱するなどしますし、部屋の状況によっては原状回復に巨額の費用が掛かることもあります。

部屋の広さや状態にもよりますが、ひとり暮らし前提の物件の場合だと、残置物処理や「特殊清掃」などを含め、相場としては大体60～70万円くらい、といったところでしょうか。

こうしたなかで、最近は住宅の賃貸契約書に、入居者が死去した場合の①賃貸借契約の解除、②残置物の処理――に関する死後事務委託契約が含まれていることも増えています。具体的には家賃保証会社などが入居者死亡の際に、事前に指定された連絡先に送付する、というものだそうです。

ただ、こうした契約に対応していない場合だと、外国人やＬＧＢＴよりも、高齢者や独身者の方が、むしろ入居するのが難しい気がします。

その意味でも、東京都のプロモツイートはズレまくっている、というわけです。