東京都心部の中古マンション価格上昇が続いています。東日本レインズが10日に公表した最新データによると、平米単価はとくに東京都心部中心に前年同月比でプラスとなり、子育てに適した物件の価格は、都心３区のみならず、新宿区・渋谷区を含む「城西地区」でも（単純計算で）１億円を超えることになりました。労働力不足・供給不足だけでなく、海外資金の流入も続いている可能性があります。
目次
東日本レインズデータで都内は軒並みプラスに！
最近、当ウェブサイトにて強い関心を払いながら注視している指標があるとしたら、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表する首都圏の中古マンション成約データです。
東日本レインズは『レインズデータライブラリー』というページで毎月、『マーケット・ウォッチ』と題した、中古マンションの売買動向に関する比較的詳細なレポートを公表しており、これとは別に３ヵ月に１回、『首都圏賃貸取引動向』というデータも出しています。
このうち売買動向に関する最新版（2025年８月分）レポートが10日、東日本レインズから公表されました。
結論からいえば、平米単価についてはどの地区も前年同月比で見てプラスとなり、また、前月比で見ると埼玉、千葉、神奈川の３県で小幅マイナスとなったものの、東京都内に関しては軒並みプラスを記録しています（図表１）。
図表１ 地区別中古マンション平米単価（成約ベース）
| 地区 | 2025年8月 | 前年同月比 | 前月比 |
| 首都圏 | 84.85万円 | ＋10.08万円（＋13.48%） | ▲0.62万円（▲0.73%） |
| 東京都 | 119.75万円 | ＋18.64万円（＋18.44%） | ＋0.08万円（＋0.07%） |
| 都心３区 | 237.09万円 | ＋56.41万円（＋31.22%） | ＋0.07万円（＋0.03%） |
| 城東地区 | 98.36万円 | ＋8.27万円（＋9.18%） | ＋1.54万円（＋1.59%） |
| 城南地区 | 126.45万円 | ＋21.26万円（＋20.21%） | ＋3.45万円（＋2.80%） |
| 城西地区 | 147.4万円 | ＋17.80万円（＋13.73%） | ＋5.14万円（＋3.61%） |
| 城北地区 | 103.93万円 | ＋12.21万円（＋13.31%） | ＋0.44万円（＋0.43%） |
| 多摩地区 | 54.92万円 | ＋2.33万円（＋4.43%） | ＋2.02万円（＋3.82%） |
| 埼玉県 | 43.5万円 | ＋0.94万円（＋2.21%） | ▲0.01万円（▲0.02%） |
| 千葉県 | 39.64万円 | ＋0.87万円（＋2.24%） | ▲1.76万円（▲4.25%） |
| 神奈川県 | 58.9万円 | ＋0.39万円（＋0.67%） | ▲0.76万円（▲1.27%） |
（【出所】公益財団法人東日本不動産流通機構『レインズデータライブラリー2025年』データをもとに作成）
都内は城東以外平米単価100万円超
もちろん、平米単価「だけ」で見ていても、不動産市況を正確に表現しているとは限りません。中古マンション価格は物件の広さに必ずしも比例するものではないからです。
ただ、全体的な傾向として、物件価格は平米単価とだいたい連動して動くため、単純に平米単価に面積を掛けると物件価格のイメージが掴めると思います。
これで見ると、やはり都心部を中心に、平米単価がずいぶんと上昇していて、とくに都心３区は237.09万円と「200万円台」を突破しているほか、城西地区が147.4万円、城南地区が126.45万円、城北地区が103.93万円とそれぞれ100万円台を記録。
98.36万円の城東地区に関しても、このままの上昇が続けば、下手すると年内に100万円の大台に乗せ、「東京23区内は軒並み100万円台」、という時代が到来するかもしれません。
なお、レインズのデータを読むうえでの注意点ですが、東京23区に関しては、レインズＤＢ上は「都心３区」に加え、「城東」「城南」「城西」「城北」の合計５つの地区に分けられており、これに23区と島嶼部を除いた地区が「多摩地区」として別途集計されています。
【凡例】東京都の６分類
- 都心３区…千代田区、中央区、港区
- 城東地区…台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区
- 城南地区…品川区、大田区、目黒区、世田谷区
- 城西地区…新宿区、渋谷区、杉並区、中野区
- 城北地区…文京区、豊島区、北区、板橋区、練馬区
- 多摩地区…都区部・島嶼部以外
都心３区・城東・城西はいずれも右肩上がり
この点、レインズデータでは「都心３区」を千代田区、中央区、港区の３区と定義していますが、最近の不動産業界では千代田区、中央区、港区以外に「都心６区」として「新宿区、渋谷区、文京区」を定義するケースや、「新都心６区」として「墨田区、江東区、台東区」を定義することもあります。
実際、グラフ化してみると、たしかに「都心３区」の値上がりは急速ですが、上昇の「角度」は都心３区ほどではないにせよ、新宿区・渋谷区が含まれる「城西地区」、台東区、江東区、墨田区が含まれる「城東地区」は、それぞれ右肩上がりで急峻な伸びを示していることがわかります（図表２）。
図表２－１ 中古マンション成約状況（東京都 都心３区）
図表２－２ 中古マンション成約状況（東京都 城東地区）
図表２－３ 中古マンション成約状況（東京都 城西地区）
（【出所】公益財団法人東日本不動産流通機構『レインズデータライブラリー2025年』データをもとに作成）
都心３区＋城西地区で「億ション」事例も？
いずれにせよ、東京都内でマンションを購入するハードルが上がっていることは間違いありません。
というのも、上記で見た平米単価に、単純に平米数を乗じて求めたのが、次の首都圏中古マンション価格試算値（図表３）が、なかなかにすごいことになってしまっているからです。
図表３－１ 首都圏中古マンション価格試算（2025年8月）
| 地区 | 20平米 | 30平米 | 40平米 |
| 首都圏 | 1697万円 | 2546万円 | 3394万円 |
| 東京都 | 2395万円 | 3593万円 | 4790万円 |
| 都心３区 | 4742万円 | 7113万円 | 9484万円 |
| 城東地区 | 1967万円 | 2951万円 | 3934万円 |
| 城南地区 | 2529万円 | 3794万円 | 5058万円 |
| 城西地区 | 2948万円 | 4422万円 | 5896万円 |
| 城北地区 | 2079万円 | 3118万円 | 4157万円 |
| 多摩地区 | 1098万円 | 1648万円 | 2197万円 |
| 埼玉県 | 870万円 | 1305万円 | 1740万円 |
| 千葉県 | 793万円 | 1189万円 | 1586万円 |
| 神奈川県 | 1178万円 | 1767万円 | 2356万円 |
図表３－２ 首都圏中古マンション価格試算（2025年8月）
| 地区 | 50平米 | 60平米 | 70平米 |
| 首都圏 | 4243万円 | 5091万円 | 5940万円 |
| 東京都 | 5988万円 | 7185万円 | 8383万円 |
| 都心３区 | 11855万円 | 14225万円 | 16596万円 |
| 城東地区 | 4918万円 | 5902万円 | 6885万円 |
| 城南地区 | 6323万円 | 7587万円 | 8852万円 |
| 城西地区 | 7370万円 | 8844万円 | 10318万円 |
| 城北地区 | 5197万円 | 6236万円 | 7275万円 |
| 多摩地区 | 2746万円 | 3295万円 | 3844万円 |
| 埼玉県 | 2175万円 | 2610万円 | 3045万円 |
| 千葉県 | 1982万円 | 2378万円 | 2775万円 |
| 神奈川県 | 2945万円 | 3534万円 | 4123万円 |
（【出所】公益財団法人東日本不動産流通機構『レインズデータライブラリー』の成約データの平米単価をもとに試算。ただし価格は任意の平米数にレインズデータの平米単価を単純に乗じて求めているため、現実に成立した価格を示すとは限らない）
これでわかるとおり、都心３区に関しては50平米以上の物件価格が１億円を超え、城西地区に関しても、70平米以上の物件で１億円を超えるという計算です。
ライフスタイル別購入価格は？
先ほどから申し上げている通り、物件価格は平米単価を単純に平米数で乗じて求まるものとは限りませんし、築年数、駅からの距離、日照、周辺環境などによりブレも生じますが、大雑把な傾向（めやす）としては、さほど大きく実態と乖離しているというものでもありません。
では、具体的に必要な居住面積はどの程度なのでしょうか。
国土交通省の2021年３月19日付『住生活基本計画（全国計画）』の31ページに記載されている『別紙４ 最低居住面積水準』によれば、▼単身者25平米、▼２人以上の世帯は10平米×（世帯人数＋１）、とあります。
「単身者25平米」というのは若干贅沢な気もしますが（著者自身の経験上は、ライフスタイルにもよりますが、自炊しないのであれば20平米未満でも十分に暮らしていけます）、この点を除けば、必要面積はざっくり「世帯人員に１を加えた数値に10平米を乗じたもの」と考えれば良いでしょう。
一般に「おひとり様」用の物件は最低でも20平米程度は欲しいところですし、２人で暮らしている場合（同棲、あるいは新婚夫婦など）は30平米、子どもが１人から２人生まれると乳幼児期で40平米、子どもが就学したら50～60平米かそれ以上が望ましいといえます。
図表３でもわかるとおり、都心３区では「おひとり様」向けの20平米の物件でも4742万円（！）、30平米だと7113万円、40平米で9484万円で、庶民にとっては、なかなか現実的に手が届く価格帯とはいえません。ファミリータイプの50平米以上の物件だと「億ション」になってしまいます。
また、都心３区ほどではないにせよ、城西地区のケースだと「おひとり様」の20平米で2948万円と「3000万円台」に限りなく近く、ファミリー向け物件の最低限の条件を満たす50平米ほどの物件で7370万円、60平米だと8844万円で、やはり庶民にとって手が届く価格とはいえません。
中国人移住者が原因？＝ＷＳＪ記事
ではなぜ、ここまで東京都内の中古マンション価格が高騰しているのでしょうか。
一般的な説明であれば、「教育環境の良さ」を挙げるのが手っ取り早いかもしれません。東京23区の場合は名門校とされる学校も多く、これに加えて乳幼児向けには保育所も充実しており、小中学生、さらに最近だと高校生まで医療費が「無償化」されているなど、子育てのしやすさから人気が高いようです。
これに加えて近年、マンションの建築資材や工賃の急騰などを受け、都内各地でマンション建設が中断している、などとする情報があります（情報源については現時点ではお示しできませんが、これについては当ウェブサイトにて紹介できる情報源が出てきた時点で詳説したいと思います）。
もしその情報が正確なものだとしたら、中古マンション価格の高止まりもちゃんと理由があるといえますし、地区によってはあながちバブルと決めつけられるものではないのかもしれません。
ただ、やはり個人的には、外国人―――とくに中国人―――の投資マネーが東京の不動産市場の高騰を支えているとする見方が気になります。
たとえば米経済紙ウォール・ストリート・ジャーナル（ＷＳＪ）は１年以上前に、こんな記事を配信しています。
中国から日本へ、富裕層の脱出が加速
―――2024年5月9日 07:17 JST付 ＷＳＪ日本語版より
ＷＳＪによると2023年の中国人富裕層の純流出数は推計1万3500人で、日本に居住する中国人は2024年末で82.2万人と前年比６万人増加。東京湾岸の高層マンション街では、住民の４分の１以上が中国人、とする情報も掲載されています。
外国人投資資金が流入か
こうした「外国人原因説」を裏付けるデータは、ほかにもあります。
日経新聞は10日、不動産サービスの米ジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）のデータを引用するかたちで、2025年上半期の日本市場における不動産投資額が前年同期比22%増の3兆1932億円だったと報じています。
日本への不動産投資が初の3兆円超 1〜6月、東京が都市別で世界首位
―――2025年9月10日 2:00付 日本経済新聞電子版より
日経によると有力な買い手だったのが海外勢で、海外投資家による不動産購入額は3.7倍の1兆948億円と、日本の不動産投資額の34%を占めたのだそうで、アジア太平洋地域全体の不動産投資額も前年同期比＋17％となり、いわば、日本がアジアの不動産市場を牽引した格好です。
こうした状況を踏まえると、旺盛な投資資金が日本に流入している状況が続いていることは間違いなく、円資金の調達コスト（つまり円市場金利）動向次第ではあるにせよ、とりわけ都心部での不動産価格上昇基調は続くのかもしれません。
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駅前の大規模再開発を狙い、中古マンションを買っている法人の買いも価格高騰に影響していると思います。ビルが大規模化しており、この状況はしばらく続くような印象です。中古マンションを買って、大規模再開発で売却か、大規模ビルでの持分確保という作戦です。都心で中古マンションを所有している方は、素直に売却する方が良さそうです。区分所有法で建替えが決まると、再度住宅ローンを抱えるパターンになります。
＞都心で中古マンションを所有している方は、素直に売却する方が良さそうです。区分所有法で建替えが決まると、再度住宅ローンを抱えるパターンになります。
建て替えが簡単に決まるとお思いでしょうか、そうでないから再開発が簡単ではないのです。実際、再開発の現場をいくつも見てきましたが、六本木ヒルズで16年、麻布台ヒルズでは30年以上かけて、ようやく再開発に至っています。私が住んでいる近所でも再開発が水面下では動いていますが、もう20年以上経っています。
マンションスクイーズアウトというやつで、何十年も時間をかけて、個人を装うことで買収を進める方法です。5分の4が区分所有法のハードルですが、買収が成功しそうな案件があり、推移を見守っていますが、さてどうなるか。オフィスビルと一体となるようなEXITですと、単なる中古マンションのEXIT価格という解釈ではなくなる可能性もあります。
で、実際に成功した例はどれだけあるのでしょう。単に小さなマンションを買収したとして、それから上がる利益はどれほどでしょう。
大きな利益を狙うならば、地域全体を再開発して、街を作り変える、という方法になる訳ですが、それを行おうとすると数十年単位の時間と数千億の資本投資と執念が必要になる訳です。買収を完了するためには、地域の住人にアメを用意する必要もあったはずで、実際、麻布台ヒルズでは、その建設予定地域のぼろマンションを予め買っておいて、そのアメをもらおうとした例も多々ある様です。
更に言うと
＞マンションスクイーズアウトというやつで、
の標的になっているような、一等地に立つぼろマンションもある事は事実だと思いますが、これが中古マンションの代表例ではないはずです。従って、
＞都心で中古マンションを所有している方は、素直に売却する方が良さそうです。
は、まったく成り立たないと思います。
区分所有法の5分の4までは、市場価格での売買が成り立ちますが、5分の4を超えた瞬間に、建替えマストの中古マンションとなり、多分、市場価格では売却できないでしょう。その業者は、それを狙っており、住宅地のマンションもターゲットにしています。
横入り大変失礼します。
５分の４は区分所有法第62条第１項の「建替え決議」要件ですかね？何年もかけてステルスで５分の４を買い進め、再開発に持ち込むという手口でしょうか。
都内だとマンション再建築コストも上がっている中で、もし決議が通ったら、残り５分の１の権利者は持分を手放すしかない、というケースもありそうですね。
そうなんですよ。私もその業者の話を聞いて、びっくりしたのですが、5分の4を取られてしまうと、残された人は、建替えの方針に従い自ら借入をして建替えするか、建替えマストの現在のマンションを二束三文？で売却するかになります。中古マンションを購入する方は、5分の1側にならないようにEXITも考えながら、日々生活する必要があります。
東京の不動産は世界的に見て割安な水準にあるという事で、海外資本による不動産投資も相場を押し上げる要因になっているようです。
投資マネーが日本に向かっている事情もあるのでしょう。
日本の給与が長年伸び悩んでいますので、日本人には割高になっていますが。
また、資産家のインフレ対策、相続税対策としての不動産需要も多いようです。
中国は不況のためかお金の持ち出し規制が厳しいので最近はそれほどでもないという話を聞きました。
日本中の土地が値上がりしているわけではありませんので、まだ不動産バブルという状態ではないと思いますが。
東京の人や東京に住みたいと思っている人は大変でしょうね。
手取りを増やしてほしい状況ですが、手取りが増えれば不動産価格が上昇するという人もいます。だから手取りを増やさないという理由にはなりませんが。
丸の内会計士 さん
＞区分所有法の5分の4までは、市場価格での売買が成り立ちますが、5分の4を超えた瞬間に、建替えマストの中古マンションとなり、多分、市場価格では売却できないでしょう。
それは当然わかっているのですが、それが、中古マンションの全体の内、どれだけの比率があるのでしょうか。それを理由に、
＞都心で中古マンションを所有している方は、素直に売却する方が良さそうです。
は、まったく成り立たないと思います。
更に言えば、そういったマンションはまともな管理もできていないお化けマンションがほとんどです。まともな管理がされているマンションであれば、そうした業者が手を出すまでもなく大手の不動産会社経由でいくらでも良質な買い手がいる、というのが特に都心のマンションに関して言えば言えるのではないでしょうか。
旧耐震基準の極一部のぼろマンションでそういった動きがあったとしても、それは本当に一部の話のはずで、これが大きな動きだ、というのであれば、定量的な数値で示してもらえれば、と思います。
そんなに一般的な話ではないと私も思いますが、区分所有法というのは、このような活用もされているということです。
自分のマンションだと思っていたら、ある日突然、建替えが決まってしまい、スクイーズアウトされてしまうという仕組みになっているという話です。区分所有法は。
ある日突然、というのは相当間抜けな話なのではないでしょうか。そこに至るまでにはいろいろと有るのが当然なわけでそれに全く気付かなかった、という事例があるのであれば教えてください。そこまでくれば法律的に抵抗できないことは事は当然理解していますが、普通はそんなことはあり得ないと思います。
管理組合と管理会社が意識して監視していないと、気付かないことはあり得るし、直接的に買い集めを阻止する手段も無いと思います。
区分所有者の意識もまちまちで「古いマンションだけど、新築のときからの知り合いもまだ居るし、ずっと住み続けて愛着が湧いているので、難しいことは分からないけどここで一生を終えたい」といった"善良"な区分所有者兼居住者が多いほど、深刻な問題になると危惧します。
老朽化したマンションの建て替えや改装の問題は、区分所有という形をとる以上避けて通れない問題ですね。
不動産業者によるマンション乗っ取りのような行為は問題かと思いますが、老朽化したマンションの建て替えは行政としても進めてほしいのではと思います。
多数決ではなく立替の必要性を審査する機関が必要かも知れませんね。
＞老朽化したマンションの建て替えや改装
に関して、業者による乗っ取り、というのが成立するのは本当に都心のぼろマンションだけです。かなりレアなケースで、報道とかで記憶している範囲では、渋谷駅近くのマンションでそうした事例があったかな、という位だと思います。
現実の問題として言えば、ほとんどの旧耐震基準のマンションに関して言えば、耐震補強をするにせよ、建て替えるにせよ、住民にそれなりの負担が発生するという場合がほとんどだと思います。でも、これは簡単ではなく、特に郊外の場合、こうした改修ができない、となった時、どんどん資産価値が0に近づき、廃墟になっていく危険性があると思います。
一種の「地上げ」ですから、土地建物の取得費用より建替え後に入る売却代金あるいは家賃収入が多く見込めるならば、都区内であれ隣県であれ、居住者・区分所有者の意向がどうであれ、買い占めの対象になりますやね。
乗っ取りの動きに気づいた区分所有者がいても会社とは異なり管理組合の意思決定も容易ではなく、乗っ取りトラブルはレアケースとまではいえない程度には起こるものと危惧します。