首都圏マンション賃料上昇始まる

なかなかに、厳しい状況にあります。東日本レインズが公表した首都圏の賃貸マンション価格動向で見ると、とりわけ東京23区内では平米単価がこの１年で6.33％も上昇しているのです。ただ、中古マンション価格が引き続き上昇し続けているなかで、資材や人件費などの高騰も踏まえると、マンション賃貸価格もやはりしばらく上昇基調が続きそうです。

自宅は買った方が良いか、借りた方が良いか

自宅は買った方が良いか、借りた方が良いか―――。

こうした問いかけについては、明確な答えがあるわけではありませんが、著者自身の偏見も交えつつ、あくまでも一般論で述べるならば、日本人の間では一種の「持家信仰」のようなものが強いような気がします。

とりわけ大都市圏以外の地域であったり、あるいは大都市圏であっても郊外のベッドタウンであったり、といった地域の場合は、一戸建てを建てて一人前、といった風潮があるように思えます（そういえば「一国一城の主」、といった慣用句が、マイホームを建てた人を指す用語として転用されているようです）。

ただ、これも著者自身の勝手な主観ですが、一戸建ての場合だとどうしても、個別性が強くなりすぎ、結果的に売却などが非常に困難となることもあります。

最近になり、メディアなどでもよく「実家じまい」などの用語が報じられるようになりつつあるようですが、じつは、この「実家じまい」は現代社会において、密かに大きな問題となりつつあるテーマでもあります。

年老いた親が生まれ育った場所に暮らし続け、都会などで離れて暮らす子や孫が実家の様子を気に掛ける、といった話題もさることながら、いざ親が亡くなったときに、残された住宅をどう処分するかが大きな問題でもあるからです。

都区内だと住むのはマンションにせざるを得ない

一方、首都圏、とりわけ東京都内の場合だと、特に都心部でよく見かける３階建ての建売住宅などを別とすれば、供給されている物件の多くはマンションであり、最近だとタワーマンション（タワマン）などもよく見かけるようになりました。

やはり、特に東京都内などの場合、人々は競って便利な場所を目指すという傾向がありますし、また、便利な場所の物件というものは供給が限られているため、「親や実家が地主である」などの例外を除けば、多くの人にとって「手が届く物件」は集合住宅（マンションやアパートなど）とならざるを得ません。

このため、首都圏・都区内などの場合では、買うにしても借りるにしても、マンションというケースが多いのではないでしょうか。

著者自身の考え方で申し上げるなら、やはり日本全体が人口減少社会に突入していく中で、交通が不便な場所などに介助なしでの生活が難しい高齢者がいつまでも暮らし続けることは困難であり、必然的に、人口は人口集積地に集中せざるを得ません。

そうなると、たとえマンション暮らしであっても、それがそこそこ便利な場所にあり、築古でも中・低層で管理が行き届いている物件であれば、かつての「一国一城の主」以上の価値があるのかもしれない、などと思う次第です。

ついにマンション賃料も上昇を始めた！

もっとも、先日の『マンション価格高騰に負けるな！ライフスタイル居住術』でもお伝えしたとおり、首都圏、とりわけ東京都内のマンション価格は高騰が続いており、庶民にはなかなか手が届きづらくなってきたこともまた事実です。

そして、ここに来てマンションなどの賃料水準についても上昇し始めたようです。

先日も取り上げた公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の公表データの中には、中古マンションの成約状況等に関するデータ（※毎月公表）だけではなく、『首都圏賃貸取引動向』というデータもあります（ただし、こちらの賃料データに関しては、公表の頻度は四半期に１回です）。

東日本レインズは2025年１～３月期のデータを４月18日付で公表しており、これらの過去のデータなどをもとに賃貸物件価格を眺めてみると、地域によってはジワリと賃料水準が上昇に転じているケースが確認できました。

東京23区、東京都その他、埼玉県、千葉県、横浜・川崎のそれぞれについて推移を確認すると、図表１のとおりです。

図表１－１　賃貸物件（東京23区・マンション）

図表１－２　賃貸物件（東京都他・マンション）

図表１－３　賃貸物件（埼玉県・マンション）

図表１－４　賃貸物件（千葉県・マンション）

図表１－５　賃貸物件（横浜・川崎・マンション）

どの地域も平米単価はジワリと上昇傾向にあることがわかります。

といっても、昨年の『賃料が上がらない東京のマンション価格はバブルなのか』でも「予言」したとおり、首都圏ではマンション価格が上昇し始めているため、賃料もいずれ上昇せざるを得ないのは、ある意味でも当然のことかもしれません。

東京23区は平米単価上昇率が6.33％に！

ちなみに値上がり率でみると、やはり値上がりが激しいのは東京23区です（図表２）。

図表２－１　東京23区・賃貸マンション

図表２－２　東京都他・賃貸マンション

図表２－３　埼玉県・賃貸マンション

図表２－４　千葉県・賃貸マンション

図表２－５　横浜・川崎・賃貸マンション

（【出所】東日本レインズ『レインズデータライブラリー』データをもとに作成）

これで見ると、どの地区も総じて平米単価がこの１年で上昇しており、とくに東京23区と埼玉県で上昇が激しいことがわかります。

家賃は岩盤物価水準の代表格だったわけですが、自宅を賃貸している人にとっては、家賃が上昇してしまうと固定費支出が増えてしまう、ということを意味していますので、これはなかなかに生活が苦しくなってしまいそうです。

不動産価格と賃料は表裏一体

いずれにせよ、著者自身としては、不動産価格と賃料は表裏一体の関係だと考えており、不動産価格が上昇しているのに賃料が上昇しないというのはあり得ず、また、賃料が上昇しないのに不動産価格の上昇が続くのもまたあり得ないと考えています。

今後は上昇しすぎた不動産価格が下落するのか、それとも上昇した不動産価格を追いかけて賃料上昇が続くのか、のどちらかだと思われます。しかし、資材、物価、人件費などの高騰を踏まえると、やはり賃料水準の上昇ははしばらく続く可能性は高そうです。

そう考えると、物件を探す側としては、「譲れない条件」「譲れる条件」を明確にすることが必要でしょう。

お風呂とトイレは別が良いか。

築浅が良いか、築古でも良いか。

日当たりはどうか。

物件の広さは？

駅からの近さは？

ペットを飼っているか？

ちなみに著者自身の若いころの場合だと、「住む場所だけは絶対に譲れない」という前提を置いたうえで、広さや日当たりなどについては完全に妥協したりしましたが、現在だと同じ物件に同じ値段で住めるのかどうかはよくわかりません。

また、政策面で見るならば、政府が取り過ぎている税・社保をどう返していくか（あるいは返すつもりはないのか）、といった点についても、注目に値する論点であるといえるでしょう。